Имеет ли право жена при разводе на квартиру,приобретенную в браке по военному жилищному сертификату? – Правовед.RU

Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку

Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.

Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.

Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.

Что надо знать про раздел ипотеки, если думаете о разводе

1. Без согласия банка вы сможете получить только судебное решение, что все делится пополам — и жилплощадь, и оставшийся долг. Но это и без суда так.
2. В суде также можно получить решение, что квартира и долг остаются только за одним из бывших супругов, даже если банк будет возражать. Но суды нечасто на такое идут. И одному из бывших супругов такое решение невыгодно: квартиру перерегистрируют на одного, а обязанными вернуть кредит остаются двое, потому что без согласия банка изменить кредитный договор нельзя.
3. Банк даст согласие на переоформление квартиры и кредита на одного, только если увидит в этом пользу для себя. Например, если большая часть долга уже погашена, не было просрочек, а зарплата бывшего супруга, к которому все перейдет, позволяет вносить ежемесячные платежи в прежнем размере. Но все равно банк может не согласиться, потому что так спокойнее.
4. Доля квартиры, которая оплачена маткапиталом, делится на всех детей и родителей поровну. Доля квартиры, которая оплачена личными средствами одного супруга, остается за ним. Квартира, которая оплачена с помощью военной ипотеки, делится как обычно.

Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон

Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.

Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.

Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.

Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек.

Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.

Основные сложности, возникающие при разделе ипотеки

Отказ от оплаты задолженности одним из супругов. Допустим, суд признал, что каждый супруг обязан оплачивать половину неисполненных обязательств перед банком, а муж свою долю платить не хочет. Если жена будет вносить только свою половину платежей, на остаток долга будет начисляться очень внушительная неустойка и каждый последующий платеж жены будет покрывать все больше неустойки и процентов и все меньше — погашать сам долг. Чтобы не попасть в этот замкнутый круг, жена должна самостоятельно вносить полный ежемесячный платеж по ипотеке.

В теории после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры жена могла бы потребовать от бывшего мужа его долю квартиры в зачет долгов по платежам. На практике это едва ли произойдет, тем более без согласия мужа.

Перераспределить доли тоже не получится. Например, в Смоленске бывший муж просил поделить между ним и женой только четверть квартиры, оплаченную в браке. Он мотивировал это тем, что и ранее платежи вносились за счет его денег, а теперь жена признана безработной и страдает алкоголизмом, поэтому явно не будет платить свою долю ни банку, ни бывшему мужу в порядке регресса. И все же суд поделил квартиру пополам.

Отказ банка в переоформлении кредитного договора. Банк — коммерческая организация, цель которой — извлечение прибыли. Поэтому банк волнует только возврат денег, а нюансы отношений между бывшими супругами и их последующая судьба его не волнуют.

Бывшие супруги будут в одиночку вносить платежи, которые рассчитаны на двоих плательщиков, без шанса получить часть денег назад. Люди, ставшие друг другу чужими, будут заперты в одной квартире на долгие годы. От этого защитил бы брачный договор, заключенный до оформления ипотеки, но он пока не в моде и считается обидным.

Варианты раздела ипотеки при разводе

Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.

Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.

В такой схеме есть три скользких момента:

1. Процедура продажи квартиры в залоге отработана не во всех банках, поэтому банк может отказаться.
2. Когда продается ипотечная квартира, процедура продажи усложняется. Не все покупатели готовы на это и обычно просят существенную скидку.
3. Если квартиру купили недавно и три года еще не прошло — придется платить налог с продажи.

Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.

Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.

Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.

В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.

Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.

Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.

Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм.

Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.

Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.

Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми.

Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.

Верховный суд научил делить социальные выплаты при разводе

Военный сериификат выдается только на мужа или на всю семью? – развод и раздел имущества

Если недвижимость куплена с привлечением материнского капитала

Мы уже писали, как разделить квартиру, купленную в браке с помощью маткапитала и личных средств. Если коротко: часть квартиры, которую оплатили маткапиталом, делят поровну между матерью, детьми и мужем матери. Оставшаяся часть квартиры делится только между бывшими супругами.

Если в ипотеку вкладывались личные средства одного из супругов. Часть квартиры, которую купили на личные средства одного супруга, принадлежит этому супругу. При этом личные средства уже вложены, то есть доля оплачена. Часть квартиры за вычетом этой доли принадлежит обоим супругам в равных долях, при этом обязательства по невыплаченному ипотечному кредиту тоже будут равными, хотя доли квартиры — разными.

Например, жена оплатила треть квартиры унаследованными деньгами — это будет только ее треть, а общей недвижимостью будут оставшиеся две трети квартиры. То есть муж получит половину от двух третей — одну треть. Но платить кредит с женой он будет все равно пополам.

Важный момент: может сложиться так, что второй супруг будет отрицать, что в покупку вкладывались личные средства. Тогда первому придется доказывать в суде, что первоначальный взнос был сделан не за счет общих денег.

Это получится сделать, например, если предоставить документы, что один из супругов продал свою добрачную квартиру или снял деньги с банковского счета, а потом сделал большой взнос. Или если большой взнос был сделан сразу после свадьбы, когда общие деньги в такой сумме еще не могли появиться.

Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен

Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:

1. Получить согласие банка на переоформление.
2. Потребовать изменить состав заемщиков в суде с определением долей каждого супруга в квартире и долге.
3. Обратиться в суд за разделом имущества, чтобы долг и квартира перешли на одного из супругов.

Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.

Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд.

Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.

Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.

Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.

В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.

Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.

Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком

На самом деле никаких особенностей у раздела ипотечного дома с земельным участком нет, кроме того, что в редких случаях дом и землю можно разделить по-настоящему, в натуре, а не только по документам.

Особенности раздела недвижимости, которая приобреталась в военную ипотеку

При разводе военнослужащие часто приводят аргумент, что средства накопительно-ипотечной системы военнослужащих имеют специальное целевое назначение, а значит, являются личными деньгами военнослужащего и не подлежат разделу между супругами.

Суды принимают решения, основанные именно на таком принципе. Например, в Архангельске супруги делили квартиру, которую купили в браке за счет участия в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих. Супруг считал, что квартира разделу не подлежит, поскольку ее покупали на заем, который государство предоставляло ему как военнослужащему.

Суд не согласился с этим и разделил квартиру пополам. В качестве аргумента указал, что квартира покупалась в период брака, а ограничений для членов семьи военнослужащего в режиме и порядке пользования жилым помещением, в том числе если оно покупалось по военной ипотеке, в законах нет.

Военная ипотека с использованием материнского капитала. Поскольку суды приравнивают средства военной ипотеки к обычной зарплате, этот вид жилищного кредита никак не влияет на перераспределение долей мужа и жены при разводе. С маткапиталом история другая.

Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением

Если по этому соглашению квартира достается мужу, а обязательство возвратить кредит — безработной жене, банк будет возражать, а суд не утвердит соглашение. Даже если суд и утвердит такое соглашение, банк наверняка успешно обжалует его. Так что лучше договариваться с банком на берегу и вместо судебных расходов гасить долг по кредиту.

Содержание и образец соглашения. Я не привожу здесь образец мирового соглашения, потому что для него нет строгой формы. Содержание мирового соглашения — это то, о чем договорились бывшие супруги: как они делят квартиру и долги по кредиту.

С тем же успехом один из супругов предлагает определенный вариант раздела в исковом заявлении, а второй супруг соглашается с таким вариантом, и судья сам включает договоренности в текст своего решения.

Порядок раздела ипотеки через суд

1. Наименование суда, в который подается иск.
2. Имена и адреса истца и его представителя.
3. Имя и адрес ответчика, его дата и место рождения, а если известны — также место работы и любой идентификатор — СНИЛС, ИНН, паспортные данные, сведения водительского удостоверения.
4. Цена иска, то есть стоимость имущества, которое супруги хотят разделить.
5. Перечень приложенных документов с указанием на представление оригинала или копии.

Желательно указывать в иске и телефоны сторон, это может ускорить рассмотрение дела. Например, если не хватает какого-то документа, секретарь судьи может позвонить одной из сторон, чтобы документ появился в суде в тот же день и дело не было оставлено без движения.

Не забудьте, что исковое заявление должно быть подписано. Если нет подписей, суд просто не будет рассматривать дело.

Мы рассказывали, как при разводе поделить деньги и кота или собаку.

Если суд разделит квартиру пополам, второй супруг должен будет вернуть обратившемуся в суд половину размера госпошлины.

Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку в браке

Если супруги выступают созаемщиками по договору. Пока брак действует, заемщикам и банку неважно, на кого оформлен кредит и кто платит по ипотечному договору. Квартира, которую приобрели в браке, считается купленной на двоих. Обязанность вернуть деньги банку тоже лежит на обоих супругах в равной степени, и каждый платеж считается сделанным от обоих супругов.

Разница только в том, что если кредит оформлен на обоих супругов сразу, то банк учитывал доход обоих для расчета ежемесячного платежа, срока кредита и процентной ставки. Если кредит на одного — один супруг считается основным заемщиком, а второй супруг — нефинансовым заемщиком.

Если на этой стадии супруги решат, что квартира — мужу, а кредитные обязательства — жене, у банка появится право досрочно расторгнуть договор и потребовать деньги обратно или повысить ставку по кредиту. В конце концов, банк ведь рассчитывал на совсем другие условия, так что если они изменились, то и он может выдвинуть свои требования.

Банк и супруги могут договориться между собой или в суде, если в течение месяца не достигнут согласия. Или если супруги не ответят на требование банка изменить ипотечный договор в срок, который он укажет в требовании.

Это в теории, но на практике совместно нажитое имущество делится только между мамой и папой, потому что только родители участвовали в зарабатывании денег. Но с обязательствами по ежемесячным ипотечным платежам может сложиться по-другому.

Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку не в браке

Если ипотека была оформлена до брака. В Тинькофф-журнале уже отвечали мужчине, который хотел жениться на девушке с ипотекой. В этом случае квартира оформлена в собственность девушки до брака, поэтому сама недвижимость разделу не подлежит. Квартира так и останется собственностью того супруга, который приобрел ее до супружества.

Если супруги решат развестись, то муж в суде не сможет претендовать на квартиру. Но он сможет взыскать с девушки половину ипотечных платежей за тот период, когда они были в браке и она выплачивала ипотеку.

Правда, в брачном договоре они могут договориться и по-другому, но такой тип соглашений в России пока не распространен.

Раздел ипотеки при совместном проживании. Например, двое живут вместе и по каким-то причинам не могут или не хотят зарегистрировать свои отношения. При этом взять ипотеку и решить жилищный вопрос они готовы.

Если такая пара приобретает квартиру и берет для этого кредит, квартира принадлежит тому, на чье имя она зарегистрирована. Если пара не составляла расписки, что один дал другому деньги в долг, то после расставания вернуть часть платежей не получится.

Так же, как и потребовать часть квартиры. Так что вне брака помощь с оплатой ипотеки стоит считать арендными платежами. Если пара не расписана, речи о разделе жилья и кредитов нет, и мы уже рассказывали о правах женщины на совместно построенный дом, если с мужчиной она не расписана.

Но здесь есть варианты. Например, можно купить жилье в общую долевую собственность: тогда каждому официально будет принадлежать отдельная часть. Мы писали, как могут купить квартиру пары, брак которых нельзя зарегистрировать в России.

Бывает, что пара живет вместе, но взять кредит на себя не может и просит об этом кого-то из родственников. Однако платежи по кредиту пара собирается вносить сама, каждый — по половине. Но в случае расставания никаких прав у этой пары на квартиру не будет, потому что по документам права на квартиру — впрочем, как и кредитные обязательства — у того родственника, на которого оформлена ипотека. И подстраховаться в таком случае даже долговыми расписками очень трудно, мы уже объясняли почему.