Международная сертификация

Что нужно, чтобы стать оценщиком

Будущее

Я хочу и дальше сам писать отчеты, пробовать себя в новых проектах. Пока доход у меня очень нестабильный, но я хочу, чтобы в будущем он был не менее 60 тысяч рублей. Хочется найти пул постоянных заказчиков и уйти полностью на удаленную работу. Представляю себя пишущим отчет на ноутбуке где-нибудь на пляже под зонтиком.

Недавно я на месяц уезжал в Питер, работал удаленно. Помощники в Москве осматривали объекты, сшивали отчеты, подписывали их. Мне так понравился этот опыт, что захотелось и дальше месяцами жить в других городах.

Через три часа после того, как я вышел на работу, я задал себе вопрос, зачем я вернулся. Заказов на оценку в фирме почти нет, поэтому мне дают задания, не связанные с моей профессиональной деятельностью. Я не против — оклад ведь нужно как-то отрабатывать.

В декабре начальство предложило поменять условия сотрудничества: выходить раз в неделю в офис, остальное время оставаться на удаленке. С понижением оклада, но с премией от заказов, когда они будут. В целом это очень даже неплохо: уменьшается стабильный оклад, но появляется свободное время и стимул к развитию. В общем, кризис внес свои коррективы.

Выбор профессии

Я попал в профессию волею случая. Посмотрел колледжи у себя в Люберцах, почитал описания специальностей, меня заинтересовала «оценка технического состояния зданий». Поступить было несложно. Я должен был научиться выявлять скрытые дефекты объектов с помощью специального оборудования, определять, какие ремонтные и реставрационные работы нужны, чтобы здание не разрушилось.

Отучившись в колледже и отдав положенный год российской армии, я начал искать работу. В 2021 году на рынке труда под мою специальность подходили две профессии: сотрудник бюро технической инвентаризации — БТИ и помощник оценщика. Меня заинтересовала вторая вакансия.

На собеседовании я прошел тест на знание орфографии и математики, что после армии оказалось довольно проблематичным, но меня взяли. Моя начальная ставка была 15 000 Р из-за отсутствия какого-либо опыта. За два года работы оклад постепенно поднялся до 40 000 Р: в первый раз мне повысили зарплату после испытательного срока, а потом по усмотрению начальства повышали примерно раз в полгода.

Первое время было довольно сложно понять, что я вообще делаю. Суть работы мне объяснили так: «Вот „Эксель“, куда нужно вносить какие-то данные, вот документ, куда нужно что-то писать». От специальности в колледже профессия отличалась тотально, в работе мне пригодилось немного: расчет физического износа, умение читать чертежи, понимать ценообразование в смете.

Мне приходилось сидеть ночами, отвечать на замечания проверяющих — заказчика-застройщика и департамента городского имущества, срочно поднимать знания в различных отраслях оценочной деятельности.

Хотелось уволиться раза два в неделю из-за нагрузки, стрессов и непонимания сути того, что я делаю.

Чтобы стать оценщиком, необходимо, во-первых, получить высшее образование по оценочной деятельности или пройти полугодовые курсы повышения квалификации, на которые возьмут, если у тебя уже есть любое высшее образование. Поэтому в 2021 году я получил высшее образование — приходилось учиться, совмещая учебу с работой.

Во-вторых, надо вступить в одну из саморегулируемых организаций оценщиков — СРО, это обязательно по закону «Об оценочной деятельности». СРО ведут реестр оценщиков, рассматривают жалобы на них и контролируют их работу. В случае серьезного косяка могут даже исключить из СРО.

Для вступления в СРО нужно иметь документ об образовании и полис обязательного страхования ответственности оценщика. Кроме того, нужно предоставить квалификационный аттестат, который выдают, если успешно сдать соответствующий экзамен. А чтобы тебя допустили к экзамену, нужно иметь стаж в оценочной деятельности не менее трех лет.

Можно работать оценщиком и без образования, СРО, страховки и прочего, но без права подписи. То есть в отчете оценщиком будет указан кто-то другой. Ты не будешь нести никакой ответственности за отчет, но мало кому такой специалист нужен, зарплата меньше, чем у оценщика, и непонятны перспективы.

С января 2021 года оценщиков обязали сдавать квалификационный экзамен по направлению, которым хочешь заниматься: это может быть оценка недвижимости, движимого имущества или оценка бизнеса. Можно сдать один экзамен, два или все три. Сейчас у меня три квалификационных аттестата.

Экзамен сложный. Когда его только сделали обязательным, все оценщики, как молодые, так и с большим стажем, пошли его сдавать. Уже действующим оценщикам нужно было сдать хотя бы один квалификационный экзамен, иначе они теряли право вести оценочную деятельность с перспективой вылететь из СРО.

А начинающих оценщиков не приняли бы в СРО. Экзамен на тот момент можно было сдать только в Москве. Люди со всей России писали заявления в федеральный ресурсный центр, который принимал этот экзамен, чтобы их внесли в список претендентов на сдачу.

Я, как и все остальные, ждал месяцами своей очереди. Списка вопросов толком не было, было непонятно, к чему готовиться. В оценочной среде часто говорили, что этот экзамен «не на вход в профессию, а на выход из нее», потому что вопросы и задачи не соответствовали практике.

В марте 2021 года я наконец-то сдал необходимые экзамены. Для того чтобы стать оценщиком с правом подписи отчетов, мне понадобилось 4 года и 2 месяца.

3 года и 6 месяцев, чтобы получить высшее образование. Очень повезло найти ускоренное дистанционное обучение на основе моего диплома из колледжа.

6 месяцев, чтобы пройти профессиональную переподготовку на оценщика.

2 месяца, чтобы подготовиться к квалификационному экзамену.

На образование, госпошлины и страховку ушло порядка 250 тысяч рублей.

Документы на право осуществления оценочной деятельности – компания оценки и права

Доходы и расходы

У меня небольшой оклад для оценщика с моим стажем. До пандемии он составлял 38 000 Р, потом его временно понизили до 26 000 Р. Я получаю только оклад, премия у нас бывает два раза в год на усмотрение начальства.

Подработки приносят от 10 тысяч до 60 тысяч рублей в месяц. Зависит от того, сколько клиентов я найду. Можно за счет одного клиента с оценкой доли в бизнесе заработать 80 тысяч, а можно оценить 10 ипотечных квартир для Сбербанка по 4000 Р каждая и получить чистыми 25 тысяч.

Я пока живу с неработающей матерью, поэтому у меня с ней совместный бюджет. Сейчас в жизни тот счастливый момент, когда у меня есть свободные деньги, но еще нет семьи и обязательств. Поэтому, если чего-то сильно хочется, например съездить на выходные в Питер или купить какой-нибудь шмот, то позволяю себе.

Но я стал задумываться об ипотеке, поэтому начинаю внимательнее следить за тратами, чтобы накопить на первоначальный взнос.

В феврале 2020 года я открыл брокерский счет и начал инвестировать. Сделки провожу 1—2 раза в месяц. Очень хочется иметь собственное жилье и стабильный пассивный доход. Поэтому я решил откладывать деньги не на депозиты, а в акции компаний — голубых фишек.

Международная сертификация

Место работы

Оценочные компании могут различаться по направлению деятельности: есть универсальные, есть те, что занимаются только оценкой квартир и машин, есть нацеленные на определенные заказы — например, оспаривать кадастровую стоимость.

Обычно в оценочных компаниях есть оценщики и их начальник — руководитель службы оценки. Руководитель распределяет нагрузку между оценщиками, общается с заказчиками, принимает заказы, проверяет отчеты по необходимости. Если в компании есть менеджеры, то они ведут переговоры с заказчиками, собирают документы, проводят согласования и отправляют отчеты. Если менеджеров нет, то составление договоров, сбор документов, общение с заказчиками тоже ложится на оценщика.

За семь лет в профессии я сменил две оценочные компании и уже два года работаю в консалтинговой фирме, где помимо оценщиков есть бухгалтеры, аудиторы, юристы. Здесь гораздо удобнее работать, так как вопросы, выходящие за рамки знаний оценщика, можно обсудить с коллегами.

Подработки

Друзья порекомендовали мне открыть ИП, чтобы начать вести свои проекты по оценке. Я подал заявление в свою саморегулируемую организацию, а потом получил в налоговой уведомление о постановке на учет в качестве частнопрактикующего оценщика. Открыл расчетный счет и начал писать отчеты от своего имени.

Еще у меня есть СММ-специалист, вместе с которым мы пишем посты для странички в «Инстаграме». Плачу ему 10 000 Р в месяц. Оказывается, многие не понимают, чем занимаются оценщики и как рассчитывают стоимость объектов, поэтому тем достаточно.

Мы пробовали рекламу, но не пошло. Как оказалось, оценка не очень интересна публике, но мы стараемся рассказывать истории о том, как оцениваем, с чем сталкиваемся, давать советы. Оценщиков в «Инстаграме» мало, надо охватывать площадку, а то придется в «Тикток» идти.

Рабочий день

8:30. Подъем.

9:53. Сажусь на экспресс-электричку и доезжаю до Казанского вокзала. Я почетный донор России с пропиской в Москве, поэтому проезд для меня бесплатный. Плачу только за маршрутки.

Я сдаю кровь примерно 4—5 раз в год. Почетный донор с пропиской в Москве получает скидку 50% на ЖКУ, раз в год — денежную выплату 14 570 Р, какие-то путевки и внеочередное лечение, отпуск, когда захочет (ну да, конечно).

10:30. Прихожу в офис.

10:40—11:00. Проверяю почту, определяю задачи на день: что сделано, что готовится к осмотру, что нужно сделать сегодня.

11:00—14:00. Составляю отчеты, общаюсь с заказчиками. Этапы работы с заказчиками обычно такие: заказчик выбрал меня как исполнителя, звонит, говорит, что за объект, для каких целей оценка. Я выставляю цену за услуги, прошу список документов, мы договариваемся об осмотре объекта, если это материальный актив.

14:00—14:30. Обед.

14:40—17:30. Продолжаю работать.

18:00. Ухожу с работы на тренировку. У меня есть хобби — огненные шоу. Я учился сначала по видео с «Ютуба», потом пришел в коллектив, сначала мы только тренировались вместе, затем начали составлять программы и ездить на заказы: выступаем с огненным реквизитом на мероприятиях в выходные.

22:00. Еду домой.

Случай

В 2021 году мне пришлось проводить оценку трех морских судов по состоянию на 1 января 2007 года. К 2021 году корабли были давно ликвидированы, аналогичных объектов не было. Оценка судов — тема интересная, но тут надо хорошенько попотеть над учебниками, методология оценки выходит за рамки того, что обычно преподают оценщикам.

Мучились месяц, разные методы давали совершенно разный результат. В итоге копнули глубже, разобрались и защитили отчет в суде. Рыночная стоимость морских судов была в несколько раз больше той стоимости, по которой их продали. А суда были государственные со всеми вытекающими из этого последствиями.

Суть профессии

Оценщик устанавливает рыночную стоимость объекта и составляет отчет в соответствии с законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки. Отчет содержит в себе задание на оценку, применяемые стандарты оценки, принятые при проведении оценки допущения, сведения о заказчике и об оценщике, подписавшем отчет, основные факты и выводы, описание объекта оценки, анализ рынка, описание процесса оценки объекта, копии документов оценщика, копии документов, представленных на объект оценки.

Объектом оценки может быть почти любой объект, начиная от квартиры и заканчивая долей в ООО или деловой репутацией. Главное, чтобы он участвовал в гражданском обороте. То есть мы не можем заниматься оценкой наркотиков, органов человека, служебного оружия и прочей «запрещенки».

Наверное, я смог бы оценить что-то незаконное в частном порядке и без отчета. В новостях же показывают, что была обнаружена машина с наркотиками на сумму 10 млн рублей, — значит, кто-то может дать оценку такому «имуществу».

«Как считается стоимость объекта?» — это второй по популярности вопрос после «А сколько стоит моя квартира/офис/машина?». Если коротко, у нас есть три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход. Я нахожу аналогичные объекты, выставленные на продажу, сравниваю, вношу корректировки в стоимость. Например, если аналогичные объекты упали в цене, то и объект оценки упадет в цене, ведь разумный покупатель не купит объект за 6 млн, если есть аналогичное предложение за 4 млн.

Доходный подход. Я рассчитываю, какой доход может приносить объект, определяю рыночную стоимость. Этот подход не используется при оценке жилья или автомобилей.

Затратный подход. Рассчитываю затраты на воссоздание идентичного объекта, а потом вычитаю суммы за износ и устаревание объекта оценки. Скажем, при оценке специализированной недвижимости, например котельной, берутся укрупненные сметные расчеты или прейскуранты на строительство зданий и сооружений, затем вычитается износ и устаревание.