Оформление сделок купли продажи земельного участка без риэлтора в 2024 году

Особенности купли-продажи квартиры жилого помещения

При продаже квартиры, важно указать наличие или отсутствие лиц, имеющих право на проживание в квартире. Перечень таких лиц должен быть указан в договоре. Рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги и копию финансового счета для проверки зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам.

При покупке квартиры в многоквартирном доме важно учесть, что собственники помещений обязаны платить взносы на капитальный ремонт согласно ст. 169 ЖК РФ. Задолженность по оплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности, поэтому необходимо проверить сумму задолженности перед покупкой.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа земельного участка без риэлтора”

Перед размещением объявления о продаже земли, убедитесь, что у вас есть необходимые документы.

Шаг 1 (для покупателей): Поиск земли и проверка юридической чистоты

Проведите проверку юридической чистоты перед покупкой земельного участка. Это важный этап, поэтому ознакомьтесь с инструкцией Как проверить земельный участок перед покупкой?.

Аванс или задаток: оформление предварительных договоренностей

После согласования условий сделки, заключите предварительный договор купли-продажи. В этом документе должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора, такие как объект продажи, цена и срок заключения основного договора. Учтите основные правила о задатке.

## Более простым вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. 

Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. 
То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости земли по договору купли-продажи. 
Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).

---

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. 
Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон.

Еще раз обращаем ваше внимание: так как задаток носит обеспечительную функцию, 
и без договора задаток быть внесен не может, это важно учитывать. 
То есть деньги, внесенные просто по расписке, должны считаться авансом.

---

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

### Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи земельного участка. 
Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости земли.

Перед выходом на сделку от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

1. До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи земельного участка является выбор способа оплаты.

2. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. 
В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты земли, 
а также разберём порядок действий при продаже земельного участка в ипотеку.

### Закажите подготовку договора купли-продажи недвижимости у юриста онлайн

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ, соответствующий требованиям закона, вашим условиям и защищающий ваши интересы. 
Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный договор.

[Заказать услуги онлайн](link)

### Шаг 4. Подписание договора купли-продажи земельного участка, оплата стоимости земли (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Если стороны сделки предпочитают использовать банковскую ячейку для хранения денежных средств, то для заключения договора купли-продажи необходимо заключить договор аренды банковской ячейки. Согласно условиям договора, продавец должен передать деньги в банк, а покупатель после подписания договора получает доступ к банковской ячейке для проверки наличия денег. Если все условия соблюдены, покупатель подписывает акт приема-передачи банковской ячейки с деньгами. Далее, покупатель обязуется оплатить стоимость земли в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Рассрочка

В случае заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа стороны обязуются оплатить стоимость земли в установленные сроки. Обычно, на основании договора купли-продажи стороны заключают дополнительное соглашение о рассрочке, в котором указываются сроки и размеры выплат, а также штрафные санкции за несвоевременную оплату. После подписания договора и дополнительного соглашения покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшаяся часть стоимости оплачивается в рассрочку. После полной оплаты стоимости земли и исполнения всех условий договора купли-продажи стороны подписывают акт приема-передачи земельного участка.

Заключение

В зависимости от выбранного способа оплаты при совершении сделки купли-продажи земельного участка стороны должны следовать определенной процедуре, соблюдать условия законодательства и договора. Независимо от выбранного варианта оплаты, важно тщательно изучить все условия сделки, обратить внимание на необходимость нотариального удостоверения и правильно оформить все необходимые документы. В случае возникновения вопросов или сомнений, рекомендуется обратиться за консультацией к специалистам в данной области.

### Оплата через банковскую ячейку

При оплате через банковскую ячейку сделка с землей, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка. Стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами.

Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Могут указываться и дополнительные условия, такие как предоставление выписки из домовой книги.

Продавцу желательно заказать в банке услугу проверка и пересчет денежных средств, чтобы гарантировать подлинность и правильный подсчет денег. Денежные средства упаковываются и закладываются в индивидуальную банковскую ячейку, ключи передаются покупателю.

### Ипотека

При покупке земли с использованием кредитных средств, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Покупатель подписывает кредитный договор, договор об ипотеке и выполняет необходимые формальности для получения кредитных средств.

Деньги перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности и залога участка в пользу банка. Распределение комиссии за банковские услуги между сторонами решается по договоренности.

### Шаг 5. Регистрация права собственности

Для регистрации перехода права собственности по договору потребуется провести следующие действия:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности За регистрацию права собственности на земельный участок, за исключением земель сельхозназначения, физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица – 22 000 рублей. При регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель сельхозназначения уплачивается пошлина в размере 350 рублей. За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина: – для физических лиц – 1 000 рублей; – для организаций – 4 000 рублей. За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме – 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами – 5 рабочих дней.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают земельный участок, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи от находящихся на земельном участке объектов недвижимости, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если земельный участок в собственности продавца менее 5 лет (для земли, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации- менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже земельного участка (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей).

Ранее доход от продажи земли исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости земельного участка с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог).

Подробнее о порядке расчета налога с продажи земли, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже земли онлайн.

Срок для подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи земли, а срок уплаты – до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день.

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа – 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже земли, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

Особенности купли-продажи нежилого помещения

Часто нежилые помещения приобретаются как готовый бизнес или готовый арендный бизнес. В таких случаях отношения продавца и покупателя должны регулироваться не только договором купли-продажи недвижимости.

В частности, при покупке готового бизнеса покупатель приобретает не только недвижимое имущество, но и совокупность движимого имущества (оборудование, мебель и пр.), интеллектуальные права. Поэтому такая сделка представляет собой совокупность договоров или смешанный договор.

При покупке арендного бизнеса важно внимательно изучить договор аренды. При этом, если договор аренды не зарегистрирован в Росреестре, то велика вероятность предоставления недостоверного текста договора. Этот риск необходимо учитывать при оформлении сделки.

Документы для купли-продажи недвижимости

Непосредственно для оформления и заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки юридической чистоты недвижимости покупателем (его юристом) и для проверки сделки нотариусом (если сделка удостоверяется по требованию закона или по желанию сторон) потребуются дополнительные документы. Вот примерный перечень запрашиваемых документов.

Документы в отношении недвижимости

Для участников сделки, отчуждающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:

Для участников сделки, приобретающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:

Если сторона по сделке физическое лицо – иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:

Если сторона по сделке – российское юридическое лицо:

Договор подписывает руководитель общества. Если договор подписывает не руководитель, а представитель по доверенности, то необходима нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания такого договора + паспорт представителя.

Если сторона по сделке – иностранное юридическое лицо:

Документы должны быть легализованы, переведены на русский язык, а подпись переводчика нотариально заверена.

Последовательность действий при купле-продаже недвижимости

Купля-продажа недвижимости осуществляется путем подписания продавцом и покупателем одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.

Когда требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости должен быть удостоверен нотариусом обязательно в следующих случаях:

То есть перечень сделок купли-продажи недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.

Особенности купли-продажи земельного участка

Земельный участок как объект недвижимости имеет ряд особенностей, поэтому при проверке его юридической чистоты необходимо обратить внимание на ряд дополнительных моментов: межевание, вид разрешенного использования, расположение относительно охранных зон, ГПЗУ и пр.

При покупке земельных участков из земель сельхозназначения необходимо обратить внимание на особенности заключения подобных сделок.