Санкционный обзор № 24

Особенности купли-продажи нежилого помещения

Часто нежилые помещения приобретаются как готовый бизнес или готовый арендный бизнес. В таких случаях отношения продавца и покупателя должны регулироваться не только договором купли-продажи недвижимости.

В частности, при покупке готового бизнеса покупатель приобретает не только недвижимое имущество, но и совокупность движимого имущества (оборудование, мебель и пр.), интеллектуальные права. Поэтому такая сделка представляет собой совокупность договоров или смешанный договор.

При покупке арендного бизнеса важно внимательно изучить договор аренды. При этом, если договор аренды не зарегистрирован в Росреестре, то велика вероятность предоставления недостоверного текста договора. Этот риск необходимо учитывать при оформлении сделки.

Особенности купли-продажи земельного участка

Земельный участок как объект недвижимости имеет ряд особенностей, поэтому при проверке его юридической чистоты необходимо обратить внимание на ряд дополнительных моментов: межевание, вид разрешенного использования, расположение относительно охранных зон, ГПЗУ и пр.

При покупке земельных участков из земель сельхозназначения необходимо обратить внимание на особенности заключения подобных сделок.

Ответы на частые вопросы

Согласно российскому законодательству, цена недвижимости может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).

Когда могут признать договор купли-продажи недействительным?

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.

Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.

К ничтожным сделкам относятся:

К оспоримым относятся:

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Расторжение договора купли-продажи квартиры может происходить по соглашению сторон либо через суд (если вторая сторона существенно нарушила условия договора), а также в одностороннем порядке, если договор предусматривает такой порядок расторжения по инициативе одной из сторон.

Как изменить условия ДКП?

Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительное соглашение оформляется также в нотариальной форме.

Как восстановить ДКП?

При утере договора купли-продажи документ можно восстановить через Росреестр, который регистрировал переход права собственности, или нотариуса, если он нотариально заверялся.

Последовательность действий при купле-продаже недвижимости

Непосредственно для оформления и заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки юридической чистоты недвижимости покупателем (его юристом) и для проверки сделки нотариусом (если сделка удостоверяется по требованию закона или по желанию сторон) потребуются дополнительные документы.

Документы в отношении недвижимости

Для участников сделки, отчуждающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:

1. Документы, удостоверяющие личность и право собственности на недвижимое имущество.
2. Кадастровый паспорт.
3. Свидетельство о праве собственности.

Для участников сделки, приобретающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:

1. Паспорт.
2. СНИЛС (страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования).

Если сторона по сделке физическое лицо – иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:

1. Разрешение на проживание в Российской Федерации (для иностранных граждан).
2. Подтверждение права на наследство (если применимо).

Если сторона по сделке – российское юридическое лицо:

1. Устав.
2. Свидетельство о государственной регистрации.
3. Доверенность на подписание договора (при необходимости).

Если сторона по сделке – иностранное юридическое лицо:

1. Устав.
2. Свидетельство о регистрации (на английском языке).
3. Доверенность на подписание договора (при необходимости).

Купля-продажа недвижимости

Разместив объявление о продаже недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для продажи недвижимости. В первую очередь для продажи недвижимости вам потребуется:

• Документы на недвижимость.
• Паспорт.
• Свидетельство о собственности.

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи недвижимости.

Шаг 1. (для покупателей) Поиск объекта недвижимости и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической чистоты. Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению объекта недвижимости, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью Как проверить недвижимость перед покупкой?.

Предварительные договоры в сделке с недвижимостью

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Суть предварительного договора

Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимости в определенный срок. В данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи, такие как предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер и т.д.) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора.

Задаток или аванс?

В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка.

Основные правила о задатке:

• Задаток носит обеспечительный характер
• Если договор не заключен, задаток должен быть возвращен
• Деньги, внесенные без заключения договора, не считаются задатком

Более простым вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс – это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. Если договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён.

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон.

Шаг 3. Подготовка проекта договора

Подготовка проекта договора купли-продажи недвижимости – важный этап сделки. Перед заключением сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.

Один из наиболее безопасных способов оплаты недвижимости – использование банковского аккредитива. Это вид гарантированного платежа, при котором банк продавца обязуется выплатить деньги покупателю при условии выполнения определенных условий, оговоренных в аккредитиве. Данный метод минимизирует риски для обеих сторон сделки, так как все условия оплаты заранее согласованы, а выплата гарантирована банком.

Банковский перевод

Другой распространенный способ оплаты недвижимости – банковский перевод. Покупатель переводит деньги продавцу на банковский счет, после чего происходит подписание договора купли-продажи. Этот метод также довольно безопасен, так как все операции проводятся через банк, что гарантирует их прозрачность и защищенность.

Наличные

Несмотря на свою рискованность и нежелательность для крупных сумм, оплата наличными все еще остается достаточно распространенным способом оплаты недвижимости. В этом случае важно руководствоваться не только законодательством, но и здравым смыслом, чтобы избежать мошенничества и проблем при регистрации сделки.

Ипотека

При продаже недвижимости в ипотеку действия по оплате усложняются, так как в данном случае участвует банк, выдающий кредит. Покупатель должен предоставить все необходимые документы для оформления ипотеки, а также возможно потребуется согласование с банком продавца. Оплата происходит с использованием средств ипотечного кредита, а сам процесс продажи может занять длительное время из-за всех необходимых формальностей.

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание объекта недвижимости, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с недвижимостью, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке недвижимости с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами – вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица – 22 000 рублей. За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина: – для физических лиц – 1 000 рублей; – для организаций – 4 000 рублей. За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимость вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме – 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами – 5 рабочих дней.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают недвижимость, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если недвижимость в собственности продавца менее 5 лет (для недвижимости, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также в некоторых других случаях для жилой недвижимости – менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже недвижимости (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей).

Ранее доход от продажи недвижимости исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости недвижимости с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог).

Подробнее о порядке расчета налога с продажи недвижимости, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже недвижимости онлайн.

Срок для подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а срок уплаты – до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день.

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа – 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже недвижимости, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Форма договора купли-продажи недвижимости

Купля-продажа недвижимости осуществляется путем подписания продавцом и покупателем одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.

Когда требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости должен быть удостоверен нотариусом обязательно в следующих случаях:

То есть перечень сделок купли-продажи недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.

Стоимость оформления купли-продажи недвижимости и кто оплачивает расходы

Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости складывается из следующих расходов:

О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, банковские и нотариальные расходы стороны делят поровну, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, а пошлину за регистрацию в Росреестре перехода права собственности оплачивает покупатель.

Особенности купли-продажи квартиры жилого помещения

Как было отмечено выше, при продаже квартиры существенным условием сделки является указание на наличие или отсутствие лиц, имеющих право на проживание в квартире. Перечень таких лиц должен указываться в договоре. Также рекомендуем запросить у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета для того чтобы проверить список зарегистрированных лиц, наличие задолженности по коммунальным платежам.

Также при покупке квартиры или иной недвижимости в многоквартирном доме необходимо учитывать, что согласно ст. 169 ЖК РФ собственники помещений несут обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт. При этом задолженность по оплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности. Потому при покупке помещения в многоквартирном доме важно проверить сумму задолженности по таким взносам.