«люди платят за свою глупость» | новосибирское уфас
Люди отдают риэлторам огромные деньги, но могут остаться без квартиры — за гарантии придется доплатить.
УФАС обвинило агентство недвижимости «Жилфонд» в необоснованных гарантиях для клиентов. Агентство заявляло на своем сайте, что если клиент, покупающий квартиру, не получит ее по вине агентства, то ему не просто вернут ее стоимость, но и подарят конкретную квартиру на Красном проспекте. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, что собиралось делать агентство, если бы сразу несколько клиентов обратились к ним за одной и той же квартирой, а также выясняла, что же агентства недвижимости гарантируют, а что — нет.
Вас много, а квартира одна
Арбитражный суд принял сторону Новосибирского УФАС России, обвинившего агентство недвижимости «Жилфонд» в распространении неточной информации на своем сайте. Претензии УФАС вызвало сообщение о том, что если их клиент, покупающий квартиру, так и не получит ее по вине агентства, то агентство вернет ему ее стоимость и подарит конкретную квартиру на Красном проспекте. УФАС посчитало, что, выдавая гарантийный сертификат каждому клиенту на одну и ту же квартиру, «Жилфонд» вводил своих клиентов в заблуждение.
«Жилфонд» также гарантировал своим покупателям получение ипотеки в банке и сообщал о своем сотрудничестве с Пенсионным фондом. Однако из договора «Жилфонда» с «ЮниКредит Банком» следует, что банк сам решает, предоставлять клиентам кредит или нет, а отношения агентства с ПФР не носят договорного характера. 15 апреля арбитраж отказался признать незаконным решение УФАС, посчитавшего действия агентства недобросовестной конкуренцией.
«Да, государство в лице УФАС выявило неточности в наших рекламных кампаниях. Однако на данный момент все спорные формулировки приведены в соответствие с законодательством, — прокомментировал директор «Жилфонда» Александр Чернокульский. — При этом сами гарантийные обязательства «Жилфонда» перед нашими клиентами по-прежнему остаются в силе. И однокомнатная квартира на Красном проспекте ожидает своего владельца. К предоставляемым гарантиям у антимонопольного органа претензий нет».
В агентстве говорят, что если по гарантиям случится сразу несколько страховых случаев, они предоставят другую квартиру с аналогичными характеристиками.
Также в агентстве утверждают, что за 17 лет работы не было ни одного случая, когда по их вине клиент потерял квартиру. Согласно прайс-листу, опубликованному на сайте «Жилфонда», если клиент выбирает в качестве дополнительной опции гарантийный сертификат, услуги агентства обходятся дороже. Как заверили в «Жилфонде», по сертификату агентство всегда возмещает полную стоимость объекта недвижимости в случае утраты права собственности покупателя по искам третьих лиц, причем это возмещение будет произведено вне зависимости от наличия либо отсутствия вины агентства.
Ни жилья, ни денег
Реклама агентств недвижимости, обещающая выгоды, часто вызывает вопросы. Так, в прошлом году Центральное Агентство Недвижимости объявило о программе материальной помощи на покупку жилья под лозунгом «До 500 тыс. руб. безвозмездно!». Для этого нужно было взять ипотеку, а сертификат от агентства позволил бы погасить часть процентов. На тот момент многие агентства недвижимости договорились с банками о преференциях по снижению процентных ставок для своих клиентов на 0,5–1 %. Просто в ЦАН посчитали, сколько это в рублях, и придумали написать эти цифры на бумажке, назвав это сертификатом на материальную помощь.
Этим ЦАН вызвало негодование своих коллег по цеху, которые предоставляли такие же услуги, но не догадались подать их под таким соусом.
Что касается гарантий, то многие агентства утверждают, что их дают, однако по большинству из них юристы высказывают нескрываемый скепсис.
Член коллегии адвокатов «Заельцовский правовой центр» Юрий Гольдберг уверен, что гарантийные письма и сертификаты ничего не гарантируют.
«Это больше форма самоуспокоения для людей. Моя большая практика в этой сфере, и жизненная, и адвокатская, показывает, что крайне маленький процент агентств ведут себя порядочно в случае возникновения проблем. То, что агентства обманывают, и люди потом не могут забрать ни денег, ни квартир — таких случаев масса», говорит юрист.
Если возникли проблемы, с гарантийным письмом можно обратиться в суд, но это не обязательно приведет к успеху. «Сертификаты и гарантийные письма готовятся специалистами агентств таким образом, чтобы людям ничего не досталось. Делают такие формулировки, что в суде выясняется, что человек сам виноват, что что-то не так сделал. Поэтому шансы что-то получить по данному сертификату не самые большие», — считает Юрий Гольдберг. В качестве примера он привел случай, когда одно крупное московское агентство недвижимости продавало гарантийные сертификаты: договор на оказание услуг агентства был подписан, условно, с ООО «Лютик», а в сертификате значилось уже ООО «Лютик-Н».
Сам договор с агентством обычно не гарантирует покупателю, что с покупаемой квартирой все в порядке, — в нем, как правило, написано, что агентство недвижимости оказывает информационные услуги, т.е. просто находит и показывает квартиры. «Предоставление гарантий на объект с полной финансовой ответственностью компании — это дополнительная услуга, которая оформляются отдельным документом и оплачиваются сверх стандартной комиссии риэлтора. Гарантии с полным возмещением стоимости объекта дают клиентам только крупные агентства недвижимости», — говорит владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков.
По мнению Андрея Силкова, сомнительна реклама мелких агентств, которые дают гарантии на сделку с полным возмещением стоимости объекта, потому что для этого компания должна располагать определенной финансовой подушкой безопасности. Также он подверг сомнению рекламу небольших компаний, сулящих клиентам крупные подарки — квартиры, машины и тому подобное, особенно если розыгрыш планируется проводить без непосредственного участия и наблюдения со стороны клиентов.
Лишние люди
Обойтись без агентства недвижимости при продаже квартиры довольно просто, сложнее, если нужно что-то купить взамен. Но юристы уверены, что в XXI веке, когда есть интернет, самому разобраться в том, какой комплект документов необходим для сделки и как его собрать, не составляет труда. Подготовив документы самостоятельно, можно за 5–10 тыс. руб. проверить их у юриста и передать для регистрации. Правда, на это придется потратить собственные время и силы.
«Мне агентства не нужны и, думаю, большинству людей тоже, — считает адвокат Алексей Разумов. — Люди платят за свою глупость.
За то, что считают, что в случае проблем им что-то предоставят взамен. Риэлторы сами юридическими знаниями не обладают. За них оформляют документы штатные юристы. Вопрос в том, обратишься ли ты к независимому юристу и заплатишь 10 тыс. руб. или придешь в агентство и заплатишь 110 тыс. руб. Вы получаете тот же результат, только во втором случае дороже, а риски те же самые».
Елена Сафронова
§
§
05 октября 2021, 16:56
02 июля 2021, 14:55
05 апреля 2021, 10:27
11 января 2021, 09:35
07 октября 2020, 09:59
09 июля 2020, 16:56
14 апреля 2020, 15:05
10 января 2020, 11:02
04 октября 2021, 10:57
01 июля 2021, 09:21
04 апреля 2021, 10:19
15 января 2021, 09:44
05 октября 2021, 09:43
04 июля 2021, 09:41
04 апреля 2021, 09:39
22 января 2021, 11:58
16 января 2021, 10:12
15 января 2021, 15:46
11 января 2021, 14:41
12 января 2021, 03:00
13 января 2021, 03:00
14 января 2009, 03:00
10 января 2008, 03:00
Банковская гарантия как способ обеспечения обязательств
.png)
Елена Пластинина, эксперт по регламентированным закупкам, член экспертного совета ФАС России, член-корреспондент РАЕН, лектор вебинара «Банковская гарантия в системе обеспечительных документов в 2021 году»
Если мы обратимся к ст. 329 ГК РФ, в которой перечислены способы обеспечения исполнения обязательств, то найдем среди них неустойку, удержание, поручительство, независимую гарантию, задаток, обеспечительный платеж, другой способ. Банковской гарантии как таковой нет.
Однако обратите внимание на независимую гарантию, частным случаем которой является именно банковская гарантия. Определение независимой гарантии сформулировано в ст. 368 ГК РФ: «По независимой гарантии гарант (то есть банк) принимает на себя по просьбе другого лица — принципала (то есть участника закупки) обязательство уплатить указанному им третьему лицу — бенефициару (то есть организатору закупки, заказчику или, как его еще называют, уполномоченному органу, уполномоченному учреждению) определенную денежную сумму в соответствии с условиями данного гарантом обязательства независимо от действительности обеспечиваемого такой гарантией обязательства».
Независимая гарантия, в нашем случае банковская гарантия, действует вне зависимости от обязательства: даже если контракт расторгнут, прекратил свое действие с истечением срока, то банковская гарантия как разновидность независимой гарантии продолжает действовать.
Обратите внимание, что принципал, гарант и, собственно, банк должны быть определены в банковской гарантии как обязательные элементы! И принципал, и гарант, и бенефициар являются существенными элементами банковской гарантии. Первое, на что следует обратить внимание, взяв в руки документ по банковской гарантии, — это наличие всех этих субъектов в тексте банковской гарантии.
В соответствии со ст. 368 ГК РФ существенным условием, обязательным элементом банковской гарантии является номинал — требование об определенной денежной сумме, которая подлежит выплате на момент раскрытия независимой гарантии. В рамках ГК РФ независимую гарантию может выдавать не только банк, но и другие организации: финансовые, нефинансовые, которые берут на себя обязательства поручителя. Однако в случае с регламентированными закупками выдавать БГ могут только банки.
Основная норма, которая устанавливает универсальные принципы и универсальные требования к БГ и представляется в качестве обеспечения заявки, исполнения контракта или гарантийных обязательств, прописана в ст. 45 Закона о контрактной системе.
Первое требование: в качестве обеспечения заявок, исполнения контрактов, гарантийных обязательств заказчики принимают банковские гарантии, выданные банками, соответствующими требованиям, установленным Правительством РФ, и включенными в перечень Минфина РФ.
Второе требование: заказчик рассматривает поступившую банковскую гарантию в срок, не превышающий 3 рабочих дней со дня ее поступления. И обязательно должен проверить ее на соответствие требованиям ст. 45.
https://www.youtube.com/watch?v= f7rQiJWVM38
Третье требование: «в случае отказа в принятии БГ заказчик в срок, установленный ч. 5 настоящей статьи, информирует в письменной форме или в форме электронного документа об этом лицо, предоставившее банковскую гарантию, с указанием причин, послуживших основанием для отказа». Эти причины должны быть указаны со ссылками как на закон, так и на закупочную документацию.
Одним из ключевых моментов в процессе получения банковской гарантии является требования к банкам-гарантам, банкам-эмитентам. Постановление Правительства РФ от 12 апреля 2021 года №440 «О требованиях к банкам, которые могут выдавать банковские гарантии для обеспечения заявок и исполнения контрактов» говорит о том, что у банка должны быть собственные средства (капитал) в размере не менее 300 млн руб., рассчитываемые по методике ЦБ РФ, по состоянию на последнюю отчетную дату.
Второе условие — наличие у банка кредитного рейтинга не ниже уровня BB-(RU) по национальной рейтинговой шкале для РФ кредитного рейтингового агентства «Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (акционерное общество)» и (или) кредитного рейтинга не ниже уровня ruBB – по национальной рейтинговой шкале для РФ кредитного рейтингового агентства Акционерное общество «Рейтинговое агентство «Эксперт РА». Рейтинг оценивается раз в год и влияет на банк и права банка по эмиссии банковских гарантий.
Как проверить актуальность банковской гарантии
Зайти на сайт Минфина: для этого в интернете, в любой поисковой строке следует задать запрос «Уполномоченные Правительством РФ банки». На сайте Минфина есть раздел «Тарифная и таможенная политика», подраздел «Контрактная система», а в нем перечень банков, которые вправе выдавать банковские гарантии. Эти перечни меняются ежемесячно, а количество банков в них колеблется: может быть меньше 200, может быть больше 300.
Применительно к 223-ФЗ: банки могут быть определены заказчиком, однако ограничивающим здесь является Закон 135-ФЗ «О защите конкуренции». Важно то, что установленные требования не должны носить дискриминационный характер. И если заказчик напишет, что «банковская гарантия должна быть выдана банком, приемлемым для заказчика», то на такую документацию участнику как минимум следует запросить разъяснение, максимум — жаловаться, так как непонятно, какой банк для заказчика может быть приемлемым и какими будут критерии оценки.
4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью
Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы
Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.
Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.
Аккредитив
Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.
Каковы риски
Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».
В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).
«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».
Банковская ячейка
Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.
«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».
Каковы риски
При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.
«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».
Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.
«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.
Депозит нотариуса
Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.
Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.
Каковы риски
Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.
«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.
Передача денег из рук в руки
Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.
Каковы риски
Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.