Главные риски покупки апартаментов

Что надо знать, если вы хотите открыть апарт-отель

1. Создание апарт-отеля — сложный бизнес. На старте требуются большие финансовые вложения, и вернутся они нескоро. Без знаний и опыта лучше начать с маленьких проектов. Например, попробовать сдавать посуточно одну квартиру, и уже потом масштабироваться.
2. Прежде чем покупать помещение, стоит протестировать спрос на аренду и продажу в конкретном районе. Если аренда в этом месте не востребована, инвесторы не купят там недвижимость.
3. Для апарт-отеля подойдет нежилая недвижимость. Объект должен располагаться близко к центру города, рядом должны быть остановки транспорта или метро, а также магазины, аптеки, кафе.
4. Составьте примерный план и прибавьте пару месяцев на бюрократические проволочки, срыв сроков ремонта и прочие мелочи.
5. Работать с подрядчиками-частниками рискованно: они могут сорвать сроки, подвести с качеством. Лучше сотрудничать с ИП или юрлицами, заключать договоры, а в них прописывать сроки исполнения работ, параметры их оценки и штрафные санкции за нарушение этих сроков и параметров.
6. Капитальный ремонт апарт-отеля — процесс трудоемкий, придется учитывать множество деталей и лично контролировать процесс. Если вы когда-нибудь делали ремонт в квартире, то умножьте эти ощущения на 26.
7. Продавать апартаменты в апарт-отеле по предварительному договору можно, как только вы получите кадастровые номера на них. Поэтому документами стоит заняться в первую очередь. Тогда вложения начнут окупаться, когда апарт-отеля по сути еще не будет существовать.

Поиск покупателей: снизили цену, чтобы продать апартаменты быстрее

Мы планировали продавать апартаменты по предварительному договору купли-продажи через несколько месяцев после покупки недвижимости и начала ремонта. Квартиры можно начинать продавать сразу же, как появляются кадастровые номера, даже если ремонт еще не закончен.

Продажи по предварительному договору начали в июне, а в активную фазу вступили в сентябре. Стартовая цена апартаментов была от 3 миллионов рублей. Это на 20—30% ниже цен в среднем по рынку, но мы сознательно пошли на такое снижение, чтобы быстрее продать все апартаменты.

Об этом мы волновались сильнее всего. По мере завершения строительных и кадастровых работ мы повышали стоимость квадратного метра наших студий: прибавляли примерно по 100 000 Р по мере того, как проходили очередной этап — ремонт, оснащение квартир и другое.

Спустя девять месяцев после запуска апарт-отеля у нас остались непроданными только трое апартаментов. Цена каждого — 4,15 млн рублей.

Зато дали результат объявления на «Авито» и «Циане». Самый серьезный эффект дало сарафанное радио: 22 из 26 студий купили инвесторы, которые потом отдали апартаменты нам же в доверительное управление. Часть из этих людей — знакомые нам люди, которых мы привлекали через вебинары, «Инстаграм», телеграм-каналы.

Какие документы нужны, чтобы открыть апарт-отель

Поскольку мы разделили существующее помещение на 26 отдельных студий, потребовалось согласовать перепланировку в Мосжилинспекции. Это стандартный процесс, и у нас он прошел без осложнений. Все расходы на согласование обошлись в 220 000 Р.

Чтобы превратить несколько нежилых помещений в полноценный апарт-отель, требовалось подготовить несколько пакетов документов.

Архитектурное решение разрабатывала девушка из Нижнего Новгорода, с которой мы сотрудничаем давно. Если бы проверенного дизайнера не было, пришлось бы искать его по объявлениям. И тут важна специализация: искать нужно того, кто специализируется на отелях.

Техническое обследование строительных конструкций перекрытий. Его проводят инженерные компании, чтобы узнать, не разрушатся ли перекрытия под весом новых возведенных стен и перегородок. Это нужно, чтобы оценить риски при перепланировке.

Проектная документация на водоснабжение и канализацию, вентиляцию, электроосвещение, пожарную безопасность. Все эти документы прописаны в строительных нормах и сводах правил. Мы наняли проектную организацию, которая все оформила за 200 000 Р — по 50 000 Р за каждый документ.

Чтобы подать заявление в Росреестр, понадобится технический план помещения. Конечно, можно обойтись и без этого, например, продать апартаменты как доли в огромном помещении — своего рода комнаты. Но цены на недвижимость в долевой собственности существенно ниже, а продать долю в будущем новым владельцам будет сложнее.

С получением отдельных кадастровых номеров возникли сложности. Мы рассчитывали закончить ремонт и кадастрирование к июню. В итоге процесс затянулся на три месяца — до сентября 2021 года.

Это наш первый подобный опыт, поэтому возникло много мелких вопросов с документами, бюрократических проволочек, которые приходилось решать по ходу дела. Например, сотрудники Росреестра говорили нам, что оформление пояснительной записки, которую нужно приложить к техническому плану помещений, не соответствует требованиям.

Что не так с апартаментами

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако по факту многие из них используются как жилые квартиры. В законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налоговые ставки, что делает обслуживание этого вида недвижимости дороже.

Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5%, а может достигать и 2%.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, покупателям такого типа недвижимости не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры.

На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

«недвижимость — это минимальный риск»

«[Инвестиционные инструменты? ] Нет, несмотря на работу главным бухгалтером, я не пользовалась финансовыми инвестиционными инструментами, потому что для меня это слишком большие риски. Считаю, что недвижимость — минимальный риск, ее всегда можно использовать внутри семьи.

Вопрос с банком вообще сейчас не стоит, нечего там делать, это мое личное мнение. Для меня как бабушки троих внуков недвижимость — наиболее оптимальный вариант вложения ресурсов, чтобы сейчас получать какой-то доход.

Доходность в 9–10% годовых, которую декларирует «Пионер» [при сдаче апартаментов в комплексе YE’S через Управляющую компанию], на сегодняшний день реальна, к тому же выше, чем банковские вклады. Я не думаю, что будет меньше. Потому что место удачное — постоянное движение, не просто спальный район, а жизнь, экономическая жизнь».

Доход от владения апартаментами

РБК поинтересовался, что происходит с классическими отелями в период пандемии, и почему апарт-отели ощущают стабильность в период кризиса?

При покупке апартамента в апарт-отелях YE’S владельцы могут не тратить время и силы на управление: не заниматься поиском арендаторов, их заселением, ремонтом, — а передать эти заботы профессиональной управляющей компании YE’S и ежемесячно получать отчет о прибыли от своей инвестиции.

Управляющая компания YE’S ежегодно обеспечивает высокую заполняемость: средняя загрузка в действующих апарт-отелях YE’S Mitino в Москве и YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге за 2021 год составляет 86%, это высокий показатель в сравнении с классическими отелями.

В летний период показатель достигает 98%. Даже в период пандемии, когда многие отели попросту закрыты, загрузка апарт-отелей YE’S не опускается ниже 70%. В свою очередь, это позволяет обеспечить собственникам доходность от 8% до 10% в год.

Помимо дохода от сдачи в аренду, сама недвижимость не обесценивается, более того, рыночная стоимость апартаментов с каждым годом увеличивается — как правило, данный показатель составляет 5%.

Что касается тарифов на проживание в сети YE’S, они зависят от категории апартамента и периода аренды. Например, в апарт-отеле YE’S Mitino они выше на 30% по сравнению с размером арендной платы классических квартир в аналогичной локации — от 35 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц. Это обеспечено широким выбором предоставляемых услуг и современной инфраструктурой комплекса.

Идея бизнеса: планировал окупить вложения за год

Мой основной бизнес основан на посуточной аренде жилья. Я занимаюсь этим уже четыре года. Сдаю 45 объектов недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье. Семь из них мои собственные. Десять квартир в субаренде — я снимаю жилье долгосрочно, а сдаю посуточно, предупредив об этом собственника.

Зарабатываю на разнице в цене аренды. Еще 28 квартир находятся в доверительном управлении, то есть когда собственник поручает мне сдавать квартиры посуточно от его имени и платит фиксированный процент от прибыли. Так что знаю на практике, как устроена краткосрочная аренда.

Благодаря этому опыту я узнал о спросе на инвестиционную недвижимость — когда инвесторы покупают квартиры, чтобы сдавать в аренду. Так я решил создать апарт-отель. Заработать на продаже апартаментов можно на порядок больше, чем на сдаче в аренду.

Апарт-отель — это недвижимость, которая объединяет в себе квартиры и гостиницу. Если совсем просто — это здание, в котором много маленьких апартаментов с кухней. Этим они отличаются от гостиницы. Но, как и в гостинице, в апарт-отеле есть стойка регистрации.

Обычно апарт-отели располагают в недвижимости, которая имеет статус нежилой — бывших предприятиях, офисных центрах и так далее. Поэтому там нельзя прописаться, а часто и получить временную регистрацию. Коммунальные платежи и налоги выше, чем для жилой недвижимости.

Я уже зарабатывал на аренде жилья, сдавал квартиры от имени собственников и организовывал весь процесс. Поэтому решил, что в моем апарт-отеле владельцы апартаментов смогут поручить всю работу с квартирами управляющей компании. Но основную прибыль рассчитывал получить именно от продажи апартаментов, потому что в этом случае вложения окупились бы всего за год, а не за 5—6 лет, если бы мы сдавали апартаменты сами.

Схема выглядела так. Я планировал купить нежилую недвижимость, разделить ее на апартаменты, сделать перепланировку и ремонт, обставить квартиры мебелью, а потом продать.

Инвестиции, по моим расчетам, составили бы около 60 млн рублей, а выручить с продажи апартаментов удалось бы около 78 млн рублей.

Чтобы реализовать эту идею, я пригласил в команду еще четверых партнеров. Все они из сферы недвижимости, со всеми я давно знаком и когда-то работал. У каждого в проекте была своя роль: один человек занимался сделками купли-продажи недвижимости, другой — закупками, третий — привлекал инвестиции, четвертый — общался с подрядчиками и отвечал за пожарную безопасность.

Как предлагали решить вопрос с апартаментами

В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2021 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Летом 2021 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.

В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья. Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

В начале этого года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов. Затем премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года, одним из главных нововведений которой стало определение правового статуса апартаментов.

Какое помещение подходит для апарт-отеля

Строить собственный апарт-отель дорого, долго и хлопотно. Мы решили купить готовый объект площадью от 400 м². По нашим приблизительным оценкам, требовалось от 15 до 50 млн рублей — это в разы дешевле, чем строить здание самим. К тому же можно поторговаться или попросить отсрочку платежа.

Для посуточной аренды крайне важно расположение. Туристы, командировочные и все, кто арендует жилье посуточно, предпочитают варианты в центре или в пешей доступности от метро, чтобы быстро добираться до достопримечательностей и деловых центров.

Мы выбрали бюджетный сегмент рынка — небольшие квартиры-студии, чтобы они не стоили слишком дорого. Ориентировались на цену на 20—30% ниже рыночной стоимости квадратного метра в Москве или около 200 000 Р за квадрат, чтобы продать квартиры как можно быстрее.

В центральных районах подходящих помещений за такую цену не найти, поэтому искали недалеко от Третьего транспортного кольца и с хорошей транспортной доступностью. Кроме того, важно, чтобы в помещении была холодная и горячая вода, канализация, электричество.

Формально апарт-отель не гостиница и не хостел, но проблемы все равно могли возникнуть. Например, если бы жильцы постоянно жаловались участковому на то, что фактически по соседству располагается гостиница. Поэтому мы сконцентрировались на поиске недвижимости в нежилых домах.

Было важно найти помещение нужной большой площади, но не переплачивать. Помещение предстояло разделить на апартаменты и продавать по отдельности. Если бы мы купили помещение площадью 400 м² за 50 млн рублей, разделили его на 20 студий и еще 10 млн вложили в ремонт, то себестоимость каждых апартаментов составила бы 3 млн рублей. За столько же мы и планировали его продать, то есть мы сработали бы в ноль.

Но если купить помещение площадью 500 м² за 30 млн рублей, разделить на 25 студий и вложить те же 10 млн в ремонт, то себестоимость студии будет уже 1,6 млн рублей. То есть при той же цене продажи мы заработаем 1,4 млн рублей на каждых апартаментов.

Подходящую недвижимость мы нашли через три месяца, потом еще два месяца оценивали его, торговались, и все это время на всякий случай продолжали поиски. Мы всегда торгуемся, даже если помещение изначально продается по очень низкой цене. Это позволяет получить скидку, иногда даже на 300 000—500 000 Р.

Прямо под домом есть остановка общественного транспорта, в трехстах метрах — станция Хорошево Московского центрального кольца, в пятнадцати минутах ходьбы — станции метро Хорошевская и Полежаевская. Вокруг — магазины, кафе и аптеки. Для посуточной аренды это важные факторы.

На апартаментах удастся заработать больше, чем на квартирах

На чем можно заработать после продажи апартаментов

Мы планировали заработать не только на перепродаже недвижимости после ремонта, но и на том, что нам уже понятно и знакомо — на управлении жильем для краткосрочной аренды. Для этого мы открыли управляющую компанию, которая обслуживает апарт-отель.

Все наши покупатели приобрели жилье для краткосрочной аренды, но не хотят заниматься этим самостоятельно. Делать это через управляющую компанию удобнее и выгоднее. Издержки на управление одними апартаментами выше, чем на 22.

Заселение, выселение, уборка, работа с объявлениями и отзывами отнимает много времени. Совмещать сдачу квартиры и основную занятость сложно. А те же обязанности для 22 объектов отнимают не сильно больше времени, зато прибыль в 22 раза выше.

Инвесторам, которые не хотят сдавать апартаменты в аренду самостоятельно, мы оказываем услугу доверительного управления: находим арендаторов, встречаем их, размещаем, делаем в апартаментах уборку, стираем постельное белье, следим за оснащением. За это мы берем 20% прибыли — в среднем получается чуть больше 200 000 Р в месяц за все апартаменты.

Мы работаем с площадками для размещения объявлений о краткосрочной аренде. На каждой из них установлена своя сумма за продвижение. Где-то ее берут просто за публикацию, а, например, на «Букинге» и Airbnb платить нужно только за фактическую бронь.

Для оснащения апартаментов постоянно требуются расходные материалы — чай, кофе, специи, одноразовые зубные щетки, шампуни и гели для душа, чистящие средства для уборки, мыло, туалетная бумага и прочие мелочи. Как правило, раз в месяц что-то приходится обновлять или ремонтировать: прочищать канализационные трубы, менять смесители, посуду, постельное белье, полотенца.

Не только элитное жилье

Чаще всего сервисные апартаменты можно встретить на рынке элитной недвижимости, однако в последние годы в Москве стали появляться подобный проекты в бизнес- и даже комфорт-классе. Один из таких примеров — апарт-комплекс «Движение. Тушино» (девелопер — ГК ФСК), который ориентирован исключительно на покупателей-инвесторов. Доходность в этом проекте может достигать 13% годовых без учета роста стоимости объекта за счет строительной готовности.

Комплекс на 1940 апартаментов строится на территории бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево и включает три монолитных 13–22-этажных корпуса с собственной инфраструктурой.

«Проект «Движение. Тушино» — классический апарт-отель. Он будет работать исключительно в режиме отеля, никакой долгосрочной аренды (скидка за проживание не будет применяться дольше недели). Номера в отеле продаются исключительно с полным оснащением, отделкой и договором с оператором.

На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетний план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Спрос на такой формат апарт-отеля очень велик, он постоянно растет за счет удобства (наличие кухни), более низкой цены по сравнению с классическим отелем и наличия множества сервисов, которые не включены в стоимость проживания, а предоставляются по запросу», — рассказывает Ольга Тумайкина.

Перевод в нежилые и жилые помещения

Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке.

При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании. В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.

Перепланировка и ремонт: площадь студий должна быть минимальной, но комфортной

Будущая доходность напрямую зависит от того, на какое количество апартаментов в итоге удастся разделить имеющееся помещение. Ведь покупаем мы единый объект и платим за квадратный метр, а продаем жилье уже поштучно. Поэтому важно разработать грамотный проект перепланировки — чтобы площадь студий была минимальной, но при этом все же достаточной для комфортной жизни.

Апартаменты могут иметь и несколько комнат, но мы выбрали формат студий, когда кухня расположена в комнате. Это позволяет сэкономить место и на той же площади создать больше отельных помещений. В нашем случае 443 квадратных метра разделили на 26 студий площадью 12―19 м².

Сделка купли-продажи состоялась в самом конце 2021 года, а уже в феврале мы приступили к первой фазе ремонта. Все работы закончили к июлю.

Административное здание советской постройки оказалось неплохим вариантом для создания апарт-отеля. Коридор в центре сохранили, часть стен демонтировали и возвели новые, разделив бывшие кабинеты на студии.

Менять старые радиаторы отопления не стали — они вполне исправно работали. Да и выглядели прилично, поэтому просто покрасили все трубы. Раньше на этаже был один санузел, а теперь он появился в каждой студии. Поэтому пришлось установить в каждых апартаментах насос, который качает сточные воды к месту вывода канализации.

Проблемы с достройкой объектов

По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.

«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.

Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты.

Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.

Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2021 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.

Размер маткапитала 2021 году

В 2021 году произошло несколько изменений по программе материнского (семейного) капитала. Во-первых, его размер был проиндексирован на 3,7%. Теперь за первого ребенка можно получить 483,8 тыс. руб. вместо 466,6 тыс. руб., за второго — 155,5 тыс. руб.

вместо 150 тыс. руб. Таким образом, для семей, в которых с 1 января 2020 года родился или только родится в этом году второй ребенок, материнский капитал составляет 639,4 тыс. руб. Маткапитал на второго ребенка в семьях, где за первого ребенка его не получали, составит 639,4 тыс. руб., рассказала член Ассоциации юристов России Венера Шумлянская.

При рождении второго и третьего ребенка после 1 января 2020 года можно получить 639,4 тыс. руб. — при условии, что родители не пользовались маткапиталом. Всего женщина имеет право на один такой сертификат. Если в семье родился третий ребенок, то она может получить 450 тыс. руб. на погашение ипотеки.

Во-вторых, с января 2021 года выросла сумма, которая ежемесячно выплачивается российским семьям из материнского капитала. «Теперь ее размер равен региональному прожиточному минимуму ребенка за второй квартал прошлого года. В целом по России это 11,4 тыс. руб., что примерно на 1 тыс. руб. больше выплаты прошлого года», — добавили в пресс-службе Пенсионного фонда (ПФР).

Такая выплата полагается семьям, в которых второй ребенок появился с 2021 года, и предоставляется до тех пор, пока ему не исполнится три года. Получить средства можно, если месячные доходы в семье не превышают двух прожиточных минимумов на человека.

Расходы на запуск апарт-отеля — 59 060 000 р

Сколько приносит сдача студий в аренду

Сдавать апартаменты в аренду мы начали, как только завершили ремонт и ввели апарт-отель в эксплуатацию. Часть из них уже продали и взяли в доверительное управление, а часть пока принадлежала нам. В конце августа разместили объявления на площадках рекламы жилья для краткосрочной аренды. А в сентябре отель уже показал 78% загрузки при стоимости аренды 2534 Р за сутки.

В самом начале у нас еще не было отзывов, поэтому люди не ожидали многого. Возможно, выбирали нас только из-за доступной цены. Но апартаменты их приятно удивляли. Поэтому гости оставляли много отзывов, упоминали вежливый персонал и уютные студии со свежим ремонтом.

Кроме того, оставить отзыв гостей просили и сотрудники отеля. Мотивировать гостей бонусами все площадки для размещения объявлений запрещают. А вот персонал получает бонус за хорошие отзывы. К примеру, если апарт-отель загружен на 50—59%, то зарплата за смену составит 1500 Р, если загрузка 60—79%, то 2000 Р, 80—89% — 2200 Р, 90—99% — 2400 Р, а при полной загрузке — 2800 Р.

А за повторные заселения, когда гости возвращаются в наш апарт-отель, персонал получает премию 400 Р. Поэтому они стремятся быть гостям полезными. А мы взамен получаем высокий рейтинг, что влияет на загрузку и стоимость номера.

Можно было просто зарабатывать на сдаче апартаментов, но мы предпочли их продать. При сдаче в аренду апартаменты окупятся через 4—6 лет, а при продаже — меньше чем за год. Но в первом случае остается недвижимость, а во втором — ничего. Это вопрос приоритетов, что важнее: быстрая прибыль или долгосрочные и стабильные инвестиции.

Часть расходов на ремонт и оборудование — 1 664 400 р

Мы учитывали, что ремонт потребуется не только в каждых конкретных апартаментах, но и на общей территории. Холл и коридор тоже должны выглядеть презентабельно — покупатели и будущие арендаторы обращают на это внимание.

В общем коридоре мы хотели сделать потолок грильято — это особая решетчатая конструкция в индустриальном стиле. Но стоимость материалов и монтажных работ была такой, что мы решили просто покрасить потолок в черный цвет и оставить проводку и трубы на виду.

Через месяц после старта ремонтные работы пришлось приостановить. В мае 2021 года мы решили сменить строительную компанию. Старая срывала сроки.

В договоре мы прописали все этапы выполнения работ с конкретными сроками: демонтаж перегородок, электрика, сантехника.

Это позволило нам сразу понять, что строители не успевают к датам. К тому же мы обнаружили недочеты в работе первой строительной бригады, когда они начали возводить перегородки. Несколько стен «завалили» — они были кривыми, пересекались не под прямым углом. Переделали ее уже другие ремонтники.

Возникли вопросы и по электрике. Чтобы электрика была более надежной, мы выбрали распаечную систему соединения кабелей, то есть все кабели нужно перепаять. Вместо этого ремонтники соединили кабели через клеммы — это проще и дешевле, но менее надежно.

Строительные материалы тоже поставляли с задержкой. Ремонт пришлось поставить на паузу на две с половиной недели. Но новая строительная бригада справилась быстро — в июле мы уже начали обустраивать апартаменты.