- Аккредитив
- Банковская ячейка
- В чем разница между сертификатом соответствия и декларации о соответствии
- Ипотека
- Нарушение законодательства в области сертификации и декларирования продукции
- Ответственность заявителей
- Ответственность испытательных лабораторий
- Ответственность органов по сертификации
- Реализация жилищных сертификатов – блоги риэлторов | циан
- Сводная таблица штрафов
- Сертификация риэлтерских услуг / росстандарт | rosstandart.su
- Форма обязательного подтверждения соответствия
- Шаг 1. (для покупателей) поиск квартиры и проверка его юридической чистоты
- Шаг 1. (для продавцов) размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям
- Шаг 2. выбираем: аванс или задаток. оформляем предварительные договоренности
- Шаг 3. подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.
- Шаг 5. регистрация перехода права собственности на квартиру в росреестре
- Шаг 6. завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов
- Шаг 7. (для продавцов) декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога
Аккредитив
При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива.
В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца.
Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив).
Банковская ячейка
При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке.
В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”).
Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка.
Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег.
На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).
В чем разница между сертификатом соответствия и декларации о соответствии
Несмотря на то, что сертификат соответствия и декларация соответствия – это две формы обязательного подтверждения соответствия, отличия между ними существуют следующие:
- В случае получения сертификата ответственность за сведения, включенные в сам документ, за безопасность продукции производитель разделяет с органом сертификации, где был оформлен документ подтверждения соответствия. В то время как при получении декларации о соответствии вся ответственность остается за производителем продукции (или другим лицом, выполняющим декларирование).
- В случае получения сертификата соответствия продукции документ заполняется на специальном типографском бланке, защищенном от подделок. Декларация соответствия продукции заполняется на обычной белой бумаге формата А4. Существуют установленные требования по оформлению данного документа. Как правило, орган сертификации предоставляет своим клиентам образцы деклараций соответствия для правильного оформления разрешительного документа.
- При проведении испытаний для получения декларации о соответствии продукции, законом предусмотрены схемы декларирования, когда достаточно заявителю предоставить протоколы испытаний, проведенные в собственных лабораториях производителя товаров, т.е. на основе собственных доказательств безопасности продукции. При проведении испытаний для получения сертификата соответствия не существуют схемы сертификации, предусматривающие применение собственной доказательной базы заявителя (за исключением схемы 9с).
Принятие декларации о соответствии может проводиться на основе двух видов схем декларирования: на базе собственных доказательств заявителя или с участием третьей стороны. В качестве третьей стороны закон допускает привлечение к работам сертификационную испытательную лабораторию, где проводятся независимые испытания образцов продукции. - Схемы сертификации и схемы декларирования, как правило, отличны друг от друга. Чаще всего при оформлении сертификатов соответствия имеется большее количество разрешенных схем сертификации, чем при оформлении декларации соответствия. Но и при получении сертификата соответствия и при оформлении декларации о соответствии в качестве дополнительных доказательств безопасности и качества продукции принимаются сертификаты качества производства (сертификаты систем менеджмента предприятия).
- Оформление сертификата соответствия всегда требует подтверждение соответствия определенному набору нормативов, которые указываются в Техническом регламенте или в Постановлении Правительства РФ, которые определяют обязательность оформления сертификата соответствия на конкретный вид продукции. При оформлении декларации о соответствии заявитель указывает конкретные нормативные документы, в соответствии с которыми осуществлялся выпуск продукции и на соответствие которых проводится оценка соответствия.
- При оформлении сертификата соответствия продукции данный документ вносится в государственный реестр сертификатов соответствия и ему присваивается уникальный регистрационный номер. Тоже происходит и с декларацией, которая регистрируется в государственном реестре деклараций соответствия. Эти документы регистрируются в разных реестрах, с разной кодификацией, т.е. должны иметь разные регистрационные номера.
Ипотека
При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:
покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.
покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.
При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.
Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами – вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).
Нарушение законодательства в области сертификации и декларирования продукции
Нарушение законодательства в части отсутствия обязательных разрешительных документов на продукцию влечет за собой административную ответственность. Это установлено в статьях 4 и 7 закона Российской Федерации № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г.
Обязательное наличие разрешительных документов на товары, предназначенные для продажи на территории нашей страны, также регламентируется федеральным законом № 184-ФЗ «О техническом регулировании» от 27 декабря 2002 г. (далее ФЗ № 184), в котором собраны общие обязательные требования к проектированию, производству, а также реализации различных групп продукции.
На сегодняшний момент для большинства групп товаров обязательные нормы безопасности закреплены в технических регламентах Таможенного союза. В документах также прописаны требования к получению, хранению, предоставлению в случае необходимости сертификатов, деклараций, протоколов испытаний, а также прочих материалов, подтверждающих безопасность изделий.
Требования к реализации продукции приняты постановлением Правительства РФ № 918 «Об утверждении правил продажи товаров по образцам» от 21 июля 1997 г., где также установлена необходимость получения разрешительных документов для продукции, в отношении которой действуют обязательные нормы безопасности (статья II пункт 30).
Схема 1. Законодательство в области обеспечения соответствия продукции
Степень ответственности за нарушение законодательства установлена в Кодексе Российской Федерации № 195-ФЗ «Об административных правонарушениях» от 30 декабря 2001 г. (далее КоАП РФ), а именно главе 14 «Административные правонарушения в области предпринимательской деятельности».
Ответственность заявителей
Обязанности заявителя в области обязательного подтверждения безопасности продукции, как при сертификации, так и при декларировании соответствия, регламентированы в статье 27 ФЗ № 184.
Заявитель должен:
Кроме того, в положениях технических регламентов Таможенного союза установлено, что заявитель обязан хранить протоколы испытаний, полученные в процессе декларирования соответствия на собственных обоснованиях безопасности, в течение 5 лет после окончания срока действия декларации.
За нарушение обязательств заявитель несет административную ответственность согласно законодательству нашей страны. Размеры штрафов по каждому виду нарушения указаны в сводной таблице штрафов.
Ответственность испытательных лабораторий
Для проведения испытаний отобранных типовых образцов сертифицированной или декларируемой продукции органы по сертификации заключают договор с испытательными центрами, в котором прописываются условия исследований. При этом в целях сертификации может быть привлечена только испытательная лаборатория, имеющая аттестат аккредитации на такие товары, в соответствии со статьей 26 пунктом 4 ФЗ № 184.
Что касается выбора испытательной лаборатории при декларировании, то он зависит от применяемой схемы декларирования, которыми может быть разрешено осуществление исследований в неаккредитованной лаборатории.
После осуществления испытаний лаборатория обязана предоставить достоверные результаты таких исследований, что также установлено в ФЗ № 184 (статья 26 пункт 4).
Степень ответственности испытательных лабораторий за выдачу недостоверных и необъективных результатов исследований и измерений определяется согласно статье 42 ФЗ № 184.
Ответственность органов по сертификации
В задачи органа по сертификации входит выдача обязательных сертификатов, а также регистрация деклараций о соответствии различных групп продукции. Получение документов заявителем осуществляется только после проверки специалистами органов:
Объект проверки зависит от применяемой схемы сертификации или декларирования. При этом в любом случае сертификат не может быть выдан, а декларация не может быть зарегистрирована органом по сертификации без обоснованных доказательств подтверждения безопасности продукции.
Административная ответственность органа за нарушение правил выполнения работ по сертификации устанавливается в соответствии со статьей 41 ФЗ № 184. Под нарушением при этом понимаются действия, повлекшие за собой:
За необоснованную выдачу сертификатов и регистрацию деклараций органом по сертификации установлена также административная ответственность. В большинстве случаях за нарушение установленных законодательством требований взимается штраф, размер которого определен в сводной таблице штрафов.
Реализация жилищных сертификатов – блоги риэлторов | циан
Жилищный сертификат – именной документ, который подтверждает право его обладателя на
получение жилищной субсидии. Причем эта субсидия по закону может быть использована только для того, чтобы приобрести жилье либо построить его.
Основная, хотя и не единственная, категория получателей жилищных сертификатов – военнослужащие, которые отслужили и уволились в запас, и теперь государство должно обеспечить его пенсией и предоставить жилье. Также имеют право на получение жилищного сертификата ветераны Великой Отечественной войны, молодые семьи, переселенцы с Севера, инвалиды, россияне, которые лишились жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, террористических актов.
Выпуск и обращение жилищных сертификатов осуществляется по правилам, которые соответствуют правилам обращения ценных бумаг. При этом срок действия жилищного сертификата ограничен, поэтому с выбором подходящей жилплощади нельзя затягивать. Если получатель сертификата не реализует его в установленные сроки, то блокированный целевой счет, открытый в банке на основании сертификата, закрывается, а сертификат пересылается органу,
который его выдал, чтобы он его погасил.
Порядок получения жилищных сертификатов, например, для военнослужащих следующий. Увольняющийся должен подать заявление командиру части и приложить к нему пакет документов:
1. Выписка из личного дела о составе семьи и продолжительности военной службы.
2. Справка о сдаче жилья по предыдущему месту службы.
3. Выписка из домовой книги.
4. Паспорта на взрослых членов семьи.
5. Копия лицевого финансового счета.
6. Справка о проверке жилищных условий и обязательство о сдаче занимаемой жилой площади, заверенное надлежащим образом.
Командир войсковой части и жилищная комиссия совместно ведут списки очередников. Согласно
установленной очереди выдаются и жилищные сертификаты. Законность основания для предоставления сертификата согласовывается с квартирно-эксплуатационной частью и вышестоящими органами военного управления.
С сертификатом на руках необходимо идти в один из банков, который федеральное казначейство уполномочило обслуживать сертификаты по конкретной программе, чтобы сдать нотариально заверенную копию сертификата. Жилищный сертификат имеет денежный эквивалент, но поскольку участнику программы «живые деньги» не полагаются, то обладатель сертификата пишет заявление, на основании которого в банке открывают отдельный блокированный целевой счет. Также подписывается договор на обслуживание этого счета. В течение девяти месяцев владельцу сертификата необходимо подобрать подходящее жилье.
После того, как жилье подобрано, оформляется договор купли-продажи. В банк предоставляется зарегистрированный в соответствующем уполномоченном органе договор купли-продажи жилого помещения. По закону, банк должен в течение 5-ти дней рассмотреть предоставленные документы. Если с документами все в порядке и у сотрудника банка не возникает вопросов к клиенту, то в течение десяти рабочих дней банк перечисляет деньги на счет продавца квартиры.
С января 2021 года, выдача военнослужащим жилищных сертификатов прекращена. Вместо
сертификатов для улучшения жилищных условий они будут получать просто деньги.
Это упростит порядок приобретения военнослужащими, уволенными в запас, жилья и
добавит на рынок реальных покупателей с живыми деньгами.
Сводная таблица штрафов
| Правонарушение | Ответственный исполнитель | Вид наказания (штраф от – до, руб.) | Статья КоАП РФ | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Для граждан | Для должностных лиц | Для ИП | Для юр. лиц | |||
| Продажа товаров, не соответствующих образцам по качеству, не соответствующих требованиям нормативных правовых актов | Заявитель – продавец | 1 000 – 2 000 | 3 000 – 10 000 | 10 000 – 20 000 | 20 000 – 30 000 | 14.4 |
| Введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара, при производстве товара в целях сбыта либо при реализации товара | Заявитель – производитель, продавец, импортер | 3 000 – 5 000 | 12 000 – 20 000 | – | 100 000 – 500 000 | 14.7 |
| Сокрытие достоверной информации о реализуемом товаре, об изготовителе, продавце, импортере и о режиме их работы1 | Заявитель – производитель, продавец, импортер | – | 500 – 1 000 | – | 5 000 – 10 000 | 14.8 |
| Не соблюдение обязательных требований технических регламентов или иных обязательных документов2 | Заявитель – производитель, продавец, импортер | 1 000 – 2 000 | 10 000 – 20 000 | 20 000 – 30 000 | 100 000 – 300 000 | 14.43 |
| Не соблюдение обязательных требований технических регламентов или иных обязательных документов, повлекшие причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений либо создавшие угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений | Заявитель – производитель, продавец, импортер | 2 000 – 4 000 | 20 000 – 30 000 | 30 000 – 40 000 | 300 000 – 600 000 | 14.43 |
| Недостоверное декларирование соответствия продукции | Заявитель – производитель, продавец, импортер | – | 15 000- 25 000 | – | 100 000 – 300 000 | 14.44 |
| Недостоверное декларирование соответствия впервые выпускаемой в обращение продукции, относящейся к виду, типу продукции, в отношении которой предусмотрена обязательная сертификация, либо недостоверное декларирование такой продукции на основании собственных доказательств в случае, если отсутствуют или не могут быть применены документы по стандартизации, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований технических регламентов | Заявитель – производитель, продавец, импортер | – | 25 000- 30 000 | – | 300 000- 500 000 | 14.44 |
| Недостоверное декларирование соответствия продукции, повлекшие причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений либо создавшие угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, | Заявитель – производитель, продавец, импортер | – | 35 000-50 000 | – | 700 000 – 1 000 000 | 14.44 |
| Реализация продукции, подлежащей обязательному подтверждению соответствия, без указания в сопроводительной документации сведений о сертификате или декларации о соответствии | Заявитель – производитель, продавец, импортер | – | 20 000 – 40 000 | – | 100 000 – 300 000 | 14.45 |
| Маркировка продукции единым знаком обращения продукции на рынке, соответствие которой не подтверждено требованиям технических регламентов3 | Заявитель – производитель, продавец, импортер | – | 10 000 – 20 000 | – | 100 000 – 300 000 | 14.46 |
| Нарушение правил выполнения работ по сертификации/ декларированию соответствия4 | Орган по сертификации | – | 20 000 – 40 000 | – | 400 000 – 500 000 | 14.47 |
| Необоснованная выдача или отказ в выдаче сертификата, либо необоснованное приостановление его действия5 | Орган по сертификации | – | 20 000 – 30 000 | – | 50 000 – 100 000 | 14.47 |
| Нарушение органом по сертификации установленной формы сертификата соответствия или установленных законодательством Таможенного союза правил заполнения формы сертификата соответствия, не повлекшее за собой необоснованной выдачи органом по сертификации сертификата соответствия, – | Орган по сертификации | – | 5 000 – 10 000 | – | 10 000 – 20 000 | 14.47 |
| Представление недостоверных результатов исследований6 | Испытательная лаборатория | – | 30 000 – 50 000 | – | 400 000 – 500 000 | 14.48 |
Таблица 1. Виды правонарушений в части реализации продукции и ответственность за них
Примечания:
- Для начала может быть применено предупреждение.
- При возникновении ситуаций, повлекших за собой угрозу причинения вреда жизни или здоровья граждан, размер штрафа может быть удвоен.
- При возникновении ситуаций, повлекших за собой угрозу причинения вреда жизни или здоровья граждан, размер штрафа может быть увеличен до 50 000 руб. для должностных лиц и до 1 000 000 руб. для юр. лиц.
- В некоторых случаях для должностных лиц предусмотрена административная ответственность в виде дисквалификации на срок до 1 года. Кроме того, при поступлении в обращение продукции, оценка соответствия которой была проведена с нарушениями, ответственность органа по сертификации может вырасти до 1 000 000 руб. или дисквалификации на срок до 3 лет.
- В некоторых случаях для должностных лиц предусмотрена административная ответственность в виде дисквалификации на срок до 1 года.
- В некоторых случаях для должностных лиц предусмотрена административная ответственность в виде дисквалификации на срок до 3 лет.
Сертификация риэлтерских услуг / росстандарт | rosstandart.su
Сертификация риэлтерских услуг осуществляется в Добровольной Общефедеральной Системе Сертификации услуг на рынке недвижимости (действует с февраля 2002 года), на соответствие Единому Национальному Стандарту «Услуги брокерские. Общие требования», созданному Российской гильдией риэлтеров (РГР). Данный стандарт является обязательным для всех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих сертификат соответствия РГР. Оформляя сертификат на риэлтерские услуги (услуги брокера), вы подтверждаете квалификацию и надежность вашего агентства недвижимости.
Отметим, что получить сертификат на брокерские услуги может только компания или предприниматель, являющиеся по настоящему профессионалами своего дела, ведущие свой бизнес в соответствии с Национальным стандартом, на принципах социально ответственного бизнеса.
На сегодня сертификаты на риэлтерские услуги РГР являются практически единственным средством, отделяющим профессиональных риэлтеров и профессиональные риэлтерские компании, от не профессионалов.
Получив сертификат РГР, Вы сможете заявить о себе, как о фирме, оказывающей качественные услуги на рынке недвижимости в своем регионе. Ведь вам необходимо будет соответствовать следующим нормативным документам:
Также сертификация брокерских услуг влечет за собой ряд явных преимуществ, как для самого сертифицированного предприятия (предпринимателя), так для потребителей риэлтерских услуг. К таким преимуществам можно отнести:
Через центр «Сертификация» вы можете сертифицировать услуги по купле и продаже жилых и нежилых зданий, по купле и продаже земельных участков, аренде жилой и нежилой недвижимости; услуги лизинга недвижимости.
Главная отличительная черта процедуры сертификации брокерских услуг — заключение непосредственно перед выдачей сертификата соответствия соглашения, согласно которому заявитель обязуется и после получения сертификата соответствовать требованиям Единого Национального стандарта. В остальном процедура сертификации риэлтерских услуг вполне стандартна, и соответствует принятой в нашей стране процедуре добровольной сертификации услуг.
Перед оформлением сертификата на брокерские услуги необходимо, в том числе, заключить договор страхования профессиональной ответственности (как гарантии ответственности компании перед своими клиентами). Агенты по недвижимости и брокеры должны иметь необходимое образование и профессиональную подготовку, в том числе аттестацию в аккредитованных учебных центрах Системы добровольной сертификации.
Сертификат соответствия РГР выдается на срок не более трех лет. По истечении этого срока, его можно заменить на новый. Нужно также учесть, что если компания или частный предприниматель будет оказывать клиентам некачественные услуги, орган по сертификации может отозвать сертификат на риэлтерские услуги РГР и проинформировать общественность и профессиональное сообщество о случившемся.
Заказать сертификат на риэлтерские услуги вы всегда можете, обратившись в Центр сертификации «Сертификация». К вашим услугам консультации опытных высококвалифицированных специалистов в области сертификации, курьерская доставка документов. Для оформления сертификата вам даже не нужно посещать офис нашей компании. Мы готовы решать все вопросы интерактивно, по телефону и электронной почте.
Заказать сертификат
Форма обязательного подтверждения соответствия
Сертификат соответствия и декларация соответствия по закону «О техническом регулировании» являются двумя формами обязательной сертификации продукции на исполнение требований национальных стандартов, Технических регламентов, правил или других нормативных документов. Оба документа имеют на территории РФ равную юридическую силу в течение времени действия того и другого документа.
Начиная с 2021 года, когда создался Таможенный союз, документальное подтверждение соответствия продукции стало производиться не только в системе ГОСТ Р, но и в соответствии с техрегламентами. Обязательная декларация или сертификат Таможенного Союза (а в настоящее время – Евразийского экономического союза ЕАЭС) подтверждает, что ввозимый продукт разрешен к использованию в зоне Таможенного Союза (ЕАЭС), ввиду его полного соответствия заявленных параметров безопасности требованиям техрегламентов.
Шаг 1. (для покупателей) поиск квартиры и проверка его юридической чистоты
Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической “чистоты”. Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью “Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?”.
Шаг 1. (для продавцов) размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям
Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.
В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности – документы, подтверждающие, что вы собственник квартиры;
действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта);
документы-основания вашего права собственности на квартиру (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на на наследство и т.д.), а также документы-основания права собственности по всей цепочке предшествующих сделок с квартиры (как правило, осмотрительный покупатель проверит всю историю квартиры);
нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на совершение сделки с квартирой, приобретенной в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе и т.д.);
согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если квартиру продает несовершеннолетний или недееспособный, либо если продается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (и не могут быть сняты с учета), документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);
отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа – 30 дней) (если продается доля в праве долевой собственности на квартиру);
если ваши интересы на сделке с квартирой будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями (доверенность с полномочиями по подписанию договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности должна быть нотариально удостоверена);
согласие залогодержателя на сделку, если квартиры в залоге, или согласие получателя ренты, если квартира обременена рентой.
Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры.
Шаг 2. выбираем: аванс или задаток. оформляем предварительные договоренности
Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена.
Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются.
При этом важно знать основные правила о задатке:
если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
если договор купли-продажи невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.
Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс – это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи.
Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон.
Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом.
Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.
Шаг 3. подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.
До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:
выписку из домовой книги, в которой указываются лица, зарегистрированные в квартире или жилом доме (как правило, вопрос со снятием всех зарегистрированных лиц решается до сделки);
справку из финансового лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам, справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт (вопрос с погашением задолженности также решается до сделки);
справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях (зачастую они требуются с посещением врача);
некоторые покупатели могут попросить пройти медицинское освидетельствование на предмет “вменяемости” в день сделки.
До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.
Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку).
Шаг 5. регистрация перехода права собственности на квартиру в росреестре
Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (заполняется в Росреестре или МФЦ);
договор купли-продажи (оригинал – не менее 2 экз., желательно предоставить количество экземпляров по количеству сторон сделки: один для Росреестра, остальные для каждой стороны сделки, чтобы у каждой стороны остался оригинал договора с отметкой Росреестра; если договор удостоверялся нотариально, то подается 1 экз. в оригинале копия, оригинал после регистрации возвращается, но можно подать дополнительный экземпляр, в этом случае в будущем возможно получить копию документы в Росреестре при необходимости);
акт приема-передачи квартиры (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача по договору происходит до регистрации права собственности на квартиру;
нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца/получателя ренты о согласии на проведение сделки с квартирой, если отчуждается квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов – оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на квартиру обладает только он, квартира не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемая квартира не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);
- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
- документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) – оригинал и копия;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если квартира отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
- письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
- согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой);
- отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) (если продается доля в общей долевой собственности на квартиру) – оригинал и копия;
- кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке квартиры в ипотеку) – оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;
- документ об оплате стоимости квартиры (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на квартиру сохраняется за продавцом до оплаты стоимости квартиры) – оригинал и копия;
- правоустанавливающий документ на квартиру (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);
- один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) – оригинал и копия;
- технический план помещения (оригинал), если в квартире проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет квартиры вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление);
- документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности продавца не было зарегистрировано;
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в квартире/ином жилом помещении или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи 558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) – оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- квитанция об оплате госпошлины – оригинал и копия.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственностиЗа регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица – 22 000 рублей.За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:- для физических лиц – 1 000 рублей; – для организаций – 4 000 рублей. За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.
При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2021 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, также Росреестр передает экземпляры договоров с отметкой о проведенной регистрации.
Шаг 6. завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов
После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.
Шаг 7. (для продавцов) декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога
Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья – менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей).
Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог).
Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн.
Срок для подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты – до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день.
За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа – 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.