Реконструкция частного дома

Как оформить снос дома, если он не стоит на кадастровом учете?

Если постройка не зарегистрирована в Росреестре, уведомлять государственные органы о ее сносе не нужно. Обычно на кадастровом учете не стоят летние дома, хозяйственные постройки, сараи и другие временные объекты. Единственное, что требуется перед сносом дачного дома – отключение от коммуникаций. Как это сделать, рассказываем ниже.

Проверить, стоит ли дом на кадастровом учете, можно с помощью бесплатных сервисов Росреестра:

Нужно ли согласие соседей на снос частного дома

По закону согласие соседей на снос частного дома не требуется.

Но есть и исключения, когда будет необходимо согласие третьих лиц:

Как построить новый дом на месте старого

Есть два варианта: собственно строительство и реконструкция — когда новый дом строят на фундаменте старого дома либо делают пристройку к существующему зданию. Алгоритм действий в этом случае один и тот же.

Напомним, с августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ. Раньше для постройки жилого дома нужно было получить в администрации разрешение на строительство, а потом еще и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь порядок стал уведомительным.

Итак, вы хотите построить или реконструировать существующий дом на участке. Что делать?

Шаг 1. Подать уведомление о планируемом строительстве

Несмотря на то, что сейчас собственнику участка достаточно уведомить власти о своем решении строить дом — это не освобождает человека от необходимости соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила.

Собственно говоря, уведомление для этого и подается — чтобы органы власти проверили, можно ли строить дом с указанными параметрами на данном конкретном участке, соблюдены ли все нужные отступы и нет ли ограничений на самом участке. По итогам проверки администрация направляет в ответ уведомление о соответствии объекта строительства установленным параметрам — или же о несоответствии.

Что указать в уведомлении о планируемом строительстве:

• Сведения о застройщике. Для физических лиц — ФИО, место прописки, паспортные данные. Для юридических — наименование и адрес организации, ОГРН и ИНН.

• Сведения о земельном участке. Адрес, кадастровый номер, вид разрешённого использования и данные о собственниках.

• Сведения о планируемом объекте строительства. Дом будет построен или реконструирован, будет он садовый или жилой. Здесь же указываем параметры постройки: площадь, этажность, высоту, отступы от границ участка, заложенные в Правилах землепользования и застройки.

• Изображение дома. Нарисовать схему точного расположения на участке, указывая отступы от границ. Это не обязательно делать в какой-то специальной программе, рисунок от руки вполне подойдет.

Уведомление о планируемом строительстве можно подать через МФЦ, Госуслуги или прийти в администрацию лично. Документ рассматривается в администрации 7 рабочих дней, после этого вам приходит ответное уведомление.

Как мы говорили, администрация может запретить строительство – например, если параметры здания не соответствуют существующим нормам или участок находится в особой зоне: водоохранной, военной, зоне наводнения и т. д. В этом случае вы получите уведомление о несоответствии.

Если несмотря на это вы все равно решили построить дом, вы столкнетесь с риском признания постройки самовольной и ее последующего сноса.

Шаг 2. Строительство дома

Никаких дополнительных официальных документов оформлять не требуется – так что удачи в строительстве!

Шаг 3. Пригласить кадастрового инженера

После получения уведомления о соответствии параметров строительства необходимо обратиться в кадастровую компанию и заказать технический план. Специалиста для проведения съемки желательно вызвать после постройки коробки – фундамента, стен, перегородок, крыши, а также установки входных дверей и окон.

Кадастровый инженер разработает технический план построенного здания – обычно это архивная папка на диске.

Важно! Нельзя переименовывать архив. Его название имеет определенную комбинацию букв и цифр, и именно в этом виде он должен быть предоставлен в Росреестр.

Шаг 4. Подача уведомления о завершении строительства

Если вы подавали уведомление о начале строительства, вам не составит труда подать уведомление о завершении. Личный визит в администрацию, через МФЦ или Госуслуги. Не забудьте приложить диск с техническим планом от кадастрового инженера!

Администрация проверит параметры здания и его размещение на участке. Если все в порядке, вы получите уведомление о соответствии построенного объекта градостроительным нормам.

Затем официальные лица передадут данные в Росреестр, где ваш новый дом будет зарегистрирован и получит право собственности. После регистрации собственник получит выписку из ЕГРН.

Как правильно снести дом

С 2018 года разрешение на снос частного дома не требуется, вместо этого собственник отправляет два уведомления. Давайте разберем по порядку.

Процесс сноса дома регулируется главой 6.4 Градостроительного кодекса. Что должен сделать человек, желающий снести старый дом на участке?

Отключение дома от коммуникаций

Процедура отключения домов от коммуникаций устанавливается Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 № 850 и региональными законами. Там указаны правила отключения водо-, электро-, газо-, теплосетей и канализации.

Если вам нужно отключить дом от коммуникаций, вам нужно обратиться в эксплуатационную организацию:

Условия предоставляются не позднее чем через 7 рабочих дней после подачи заявления, и само отключение происходит в течение 30 рабочих дней со дня предоставления условий.

Отправить уведомление о планируемом сносе

Уведомление можно подать через МФЦ, Госуслуги или при личном визите в администрацию муниципалитета. Прикладывать проект сноса не нужно. Ответ на уведомление должен поступить в течение 7 рабочих дней.

Проще всего подать уведомление о сносе жилого дома через Госуслуги. Найдите в поисковой строке Прием уведомлений о планируемом сносе объекта недвижимости и нажмите на Получить услугу. Портал автоматически перенаправит вас на сайт администрации, где выйдет форма уведомления.

Важно! Уведомление подаем в администрацию того муниципального образования, где расположен объект.

### Какие сведения указываются в уведомлении:

После подачи уведомления администрация в течение 7 дней размещает сведения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, оповещает орган строительного надзора.

### Снести жилой дом и вывезти строительный мусор

Самый хлопотный и дорогой этап. Демонтаж можно произвести как своими силами, так и пригласить любую организацию или ИП – допуск СРО для таких работ не требуется.

### Отправить уведомление о завершении сноса

Уведомление о завершении сноса также отправляется в администрацию.

Что указывается в уведомлении:

### Составить акт обследования

Чтобы зафиксировать снос жилого дома, необходимо пригласить кадастрового инженера. Специалист должен состоять в СРО при Федеральной службе государственной регистрации. К акту обследования прилагается решение владельца о сносе дома, а также уведомление о завершении демонтажа. Один экземпляр акта выдается собственнику на руки в электронном виде на диске.

### Снять дом с кадастрового учета

Когда все документы готовы, необходимо подать их в Росреестр для того, чтобы дом сняли с кадастрового учета.

Документы можно подать через МФЦ. Понадобятся:

- Свидетельство о регистрации объекта недвижимости
- Документ, удостоверяющий личность
- Заявление

Если на объект зарегистрировано право собственности, то одновременно подаем заявление и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности. Когда у объекта несколько собственников, каждый из них подает заявление.

Через 7 рабочих дней Росреестр выдаст выписку ЕГРН, подтверждающую снятие объекта с кадастрового учета. Дут письмо от Росреестра о том, что дом снесен, и он исчезнет с публичной кадастровой карты. После этого у вас остается чистый участок, на котором можно строить новый дом.

## Оформление по дачной амнистии

Существует также упрощенный порядок оформления вновь построенного жилого дома – по дачной амнистии. В случае выбора этого варианта можно зарегистрировать даже возведенную с нарушениями недвижимость. Согласование документов по дачной амнистии не гарантирует, что строение не будет снесено впоследствии через суд.

## Как узаконить реконструкцию

Многие владельцы частных домов интересуются, можно ли легализовать уже сделанную реконструкцию. Закон позволяет владельцу через суд добиться оформления объекта недвижимости, если изначально не подавал уведомления.

Условие — все построено по нормам, предусмотренным ст. 51.1 ГрК, и земельный участок находится в собственности. Например, размер жилого дома не должен превышать 20 метров в высоту и не должен иметь более 3 этажей.

Последствиями самовольной реконструкции, не отвечающей правилам, установленным законом, может быть снос строения.

Ответственность за произвольную реконструкцию

За строительство (и реконструкцию) без разрешения, согласно Кодексу об административных правонарушениях, предусмотрен штраф от 2000 до 5000 рублей (для физических лиц). С одной стороны, сумма небольшая, но ее могут начислить несколько раз, если строительные работы будут продолжаться.

Помимо штрафа, возможно судебное разбирательство с решением о сносе незаконно построенного или измененного здания. Его может начать недовольный сосед, если стройка ему мешает.

Любое строительство без проектной документации запрещено. Особенно если речь идет о прокладке или переносе коммуникаций — без вердикта экспертов это может быть и опасно. Но проконтролировать каждый участок практически невозможно.

Чтобы легализовать фактически незаконно построенные или измененные дома, государство запустило . Это государственная программа, в рамках которой дома, построенные на участках (в собственности) до 1 марта 2018 года, можно узаконить в упрощенном порядке.

Программа распространяется только на те строения, которые были завершены к указанной дате. Если работы закончились позже, то для легализации реконструкции частного дома придется пройти весь путь — от проекта до ввода в эксплуатацию.

Для строительных работ, которые начались после 1 марта 2018 года, действует немного другой порядок: в администрацию нужно отправить уведомление о реконструкции частного дома. Другие документы в пакете, который прилагается к уведомлению, остаются теми же.

Как отключить дом от инженерных сетей?

Нельзя сносить капитальный дом, в который еще подаются вода, газ или электричество. Сперва его отключают от всех коммуникаций. Для этого нужно обратиться в ресурсоснабжающие организации. Заявитель должен предоставить паспорт, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы на дом.

Отключение коммуникаций – бесплатное. От собственника требуется только предоставить сотрудникам ресурсоснабжающих организаций доступ к объекту. Специалисты должны предупредить о начале работ не менее, чем за 3 дня.

Кейсы нашей организации

1. Оформление 3-х актов обследования для ведущего научно-исследовательского медицинского учреждения за 3 рабочих дня для снятия с кадастрового учета объектов после сноса

Год выполнения работ – 2021 г. Адрес объекта: г. Санкт-Петербург, пос. Песочный, ул. Ленинградская, д. 68Заказчик работ: ФГБУ «НМИЦ онкологии им. Н.Н. Петрова»Исполнитель работ: Компания СКПСрок выполнения работ 3 рабочих дня.Срок подготовки технической документации 3 рабочих дня.

Задача от заказчика ФГБУ «НМИЦ онкологии им. Н.Н. Петрова» является одним из ведущих научно-исследовательских медицинских учреждений Северо-Западного федерального округа и г. Санкт-Петербурга. В собственности ФГБУ есть несколько нежилых зданий. С целью строительства нового корпуса под научно-исследовательскую деятельность было принято решение о сносе двух старых зданий, освобождении части участка.Чтобы начать строительство нового здания, заказчику нужно:получить акты обследований, где будет подтверждено отсутствие снесенных строений на части участка;обратиться в Росреестр, снять отсутствующие здания с кадастрового учета;получить выписку ЕГРН, где будет подтверждено освобождение участи участка.Акты обследования заказчику нужны в максимально короткий срок. При затягивании процедуры снятия объектов с учета придется платить неустойку подрядчику по строительству. Общая сумма убытков может составить до 250 000 рублей.Специалисты компании СКП предложили оформить акты обследований за 3 рабочих дня. Это полностью соответствовало целям ФГБУ.

Почему обратились к Компании СКП:Преимущества сотрудничества с компанией СКП, которые заинтересовали заказчика:быстрое оформление актов обследований – до 3 рабочих дней;наличие ранее выполненных работ по заказу государственных и муниципальных учреждений в СПб;большой опыт работы кадастровых инженеров компании СКП (с 2013 года).Готовые акты обследований специалисты компании СКП сами направят в Росреестр, что ускорит снятие объектов с учета.

Что было сделано для устранения претензий: Для работы кадастровых инженеров заказчик передал исходные документы: выписку ЕГРН на здания и участок;проект на снос (демонтаж) объектов недвижимости;акты выполненных работ по сносу.Для обследований был организован выезд кадастровых инженеров. На участке была сделана фотофиксация места, где ранее располагались объекты недвижимости. Так как здания действительно перестали существовать, кадастровый инженер указал это в заключении акта обследования.

Раздел проекта на снос (демонтаж) пристроек

Акт обследования 1 лист

Акт обследования 2 лист

Описание достигнутого результата В актах обследования кадастровый инженер компании СКП сделал заключение, что нежилые здания на участке перестали существовать. Документы были переданы заказчику через 3 рабочих дня. На основании актов обследования заказчик обратился в Росреестр, снял здания с кадастрового учета. Для подтверждения этого факта была выдана выписка ЕГРН.Так как часть участка была официально освобождена, ФГБУ «НМИЦ онкологии им. Н.Н. Петрова» приступило к строительству нового здания

Результаты работы: Готовый акт обследования был передан заказчику через 3 рабочих дня. Он точно соответствовал Приказу МЭР № 861, поэтому у Росреестра не возникло оснований для приостановки. В течение 10 рабочих дней заказчик снял здания с кадастрового учета в Росреестре, получил выписку ЕГРН. Сразу после снятия объектов с кадастрового учета была начата реконструкция здания.Заказчик избежал затягивания сроков начала строительства, что могло обернуться убытками до 250 000 рублей.

Ответственность за самовольную реконструкцию

Когда компетентными органами вскрывается чья-либо незаконная реконструкция, ответственность, ожидающая собственника, в лучшем случае ограничится административным взысканием (штрафом), в худшем — привлечением к уголовной ответственности. УК РФ пойдет в ход, если в перестройке были допущены нарушения, которые стали причиной материального ущерба для третьей стороны имущественных отношений, вреда для здоровья людей и окружающей среды.

Выявление незаконной перестройки

Каким образом Госстройнадзор может узнать о нарушении закона? Признание реконструкции незаконной осуществляется комплексно:

На основании данных всех проверок нарушителю отправляют уведомление о запланированном сносе строения или предписание с требованием ликвидировать итоги реконструкции, привести объект к исходным параметрам, значащимся в кадастре недвижимости.

Пресечение незаконной реконструкции в Рязанском районе Москвы

Дальнейшие действия надзорных органов таковы:

Если решение суда не исполняется нарушителем, вновь направляется иск. На основании судебного акта судебные приставы получают исполнительный лист и занимаются исполнением судебного решения о сносе самостроя. Они могут привлечь к этому мероприятию местные ведомства.

После проведения сноса по исполнительному листу на собственника налагается взыскание по возмещению расходов. В случае добровольного исполнения решения суда нарушитель заказывает проект на организацию работ по сносу незаконно перестроенного объекта.

Последствия для владельца объекта недвижимости

Степень ответственности собственника зависит от характера нарушений, допущенных при самовольной реконструкции. Последствия отклонений от норм и правил при самострое такие:

Уведомление административной инстанции о сносе здания можно обжаловать через суд, который принимает решение о сносе лишь в случае невозможности ликвидации изменений строения, представляющих опасность.

Судебный акт или решение определяют срок, в который самовольная постройка должна быть снесена. В случае предписания о ликвидации нарушений собственнику тоже указывают срок, в который он должен подать документы, провести экспертизу самовольной реконструкции. Если не уложиться в предписанные сроки, можно заработать еще одну административную ответственность.

Если владелец не согласен с каким-то актом, он может потребовать объяснения, представить документы, доказывающие законность реконструкции, и подать жалобу в административный орган или в суд.

Как подать уведомление о завершении сноса?

Когда работы окончены, нужно подать уведомление о завершении сноса капитального объекта. Порядок действий такой же, как и при подаче уведомления о планируемом сносе. Нужно заполнить специальную форму?Уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства и отнести документы в местное самоуправление, Росреестр или МФЦ. Либо отправить заявление на снос дома через портал Госуслуг.

Документы для реконструкции

Когда проект и планы готовы, нужно подать пакет документов в муниципальный отдел архитектуры и градостроительства и получить разрешение на реконструкцию частного дома.

Какие документы нужны для реконструкции частного дома:

Это «стартовый» состав пакета — у администраций могут быть дополнительные требования, связанные с типом местности и градостроительными планами.

Заявление должны рассмотреть в течение семи рабочих дней (до 20 рабочих дней для исторических поселений). Подача возможна не только непосредственно в профильном департаменте муниципалитета, но и в многофункциональном центре (МФЦ). В Москве, в частности, есть МФЦ, которые работают не только с местными жителями, но и с теми, чьи запросы связаны с Московской областью. Правда, нельзя исключать, что оформление реконструкции в Подмосковье в столичном МФЦ может занять больше времени.

Для кого-то может быть проще полностью электронный вариант — сейчас доступна реконструкция частного дома через портал госуслуг. Для этого нужны подтвержденная учетная запись и . Соответствующие инструкции есть на портале «Госуслуги».

До того, как документы для реконструкции частного дома рассмотрят и одобрят, начинать любые работы запрещено. Ниже поясним почему. Что такое самовольное строительство и можно ли узаконить позднее такое здание, читайте .

Как выполнить демонтаж здания?

Снести дом на участке можно самостоятельно, либо с помощью специалистов. Все зависит от особенностей постройки. Например, демонтировать фундамент своими силами без специального оборудования и навыков не получится. К тому же, самостоятельный снос старой дачи может быть опасен. Лучше обратиться в специальную службу, которая выполнит демонтаж объекта капитального строительства по всем правилам.

На стоимость сноса загородного дома влияют разные факторы: площадь, этажность и материал постройки, тип фундамента, удаленность от населенного пункта, наличие широких подъездных путей и включение дополнительных услуг (утилизация мусора или выравнивание земли по результатам работ).

Некоторые материалы можно использовать повторно в дальнейшем строительстве. Правда, их придется демонтировать вручную – такие работы стоят дороже.

После завершения работ необходимо утилизировать дом. Обычно мусор вывозит компания, выполняющая демонтаж дома на дачном участке, но можно сделать это самостоятельно. Главное правило – строительный мусор нельзя выбрасывать вместе с бытовым. Для утилизации его вывозят на специальные площадки.

Перечень документов на снос и демонтаж здания

Разработка проекта сноса здания осуществляется обязательно до начала работ. По сути, это самый важный документ для прохождения согласований. Также для целей согласования и проектирования будут нужны следующие документы:

Дополнительные согласования для сноса могут требоваться с собственниками соседних объектов и участков, с коммунальными службами и предприятиями ЖКХ, владельцами транспортной инфраструктуры. Отдельные разрешения будут нужны от ГИБДД, так как для сноса и вывоза стройматериалов привлекается специальная техника, оборудование. Для подтверждения соответствия по нормам экологический безопасности и земельного законодательства также могут потребоваться разрешения от соответствующих ведомств.

На чертежах проекта видны границы зон работы специальной техники при сносе здания

Как подать уведомление о сносе?

После отключения инженерных сетей нужно сообщить в уполномоченные органы о своем намерении снести дачный дом. Можно лично обратиться в местное самоуправление, Росреестр, отправить документы почтой или принести в МФЦ. Также подать уведомление можно в электронной форме через портал Госуслуг.

Если уведомление подается в бумажном виде, заполнять его нужно по установленной форме?Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства. При оформлении в электронном виде достаточно внести требуемые данные, форма будет заполнена автоматически.

При подаче документов госпошлину платить не нужно. Уполномоченная служба рассмотрит заявку и ответит, что уведомление принято. После этого можно приступать к сносу старого дома на участке.

Особенности сноса жилых домов

Снести дом может как сам собственник, так и администрация муниципалитета — если дом признан аварийным или должен быть изъят для муниципальных нужд. В последнем случае собственникам выплачивается денежная компенсация или предоставляется другое жилье. Понятно, что если владелец сам принял решение снести дом — другое жилье или компенсация ему не полагаются.

Сегодня норма права говорит, что для возведения частного или садового дома в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) или ЛПХ, получение разрешения не требуется. Собственник земельного участка должен уведомить о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, а также об окончании работ. Процедура ввода жилья в эксплуатацию также отменена.

Перед началом реконструкции объекта ИЖС или садового домика владелец предоставляет в ответственный орган местного самоуправления (чаще всего — администрацию) уведомление (образец) о работах. Оно должно включать в себя следующий список документов:

Эти справки органы местного самоуправления могут запросить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

Подают документ одним из удобных способов: лично в МФЦ, через портал Госуслуг или заказным письмом по почте.

Акт обследования после сноса здания

Когда на основании проекта организации строительства/демонтажа будут завершены все работы на участке, несуществующее здание нужно снять с учета в ЕГРН. С этой целью заказчик обращается к кадастровому инженеру, заключает договор на изготовление акта обследования. Этот документ оформляется в соответствие с Приказом МЭР № 861. В заключении акта специалист подтвердит, что объект отсутствует на участке. Это будет основанием для исключения из ЕГРН сведений о здании, снятия его с учета.

Стоимость проекта сноса определяется индивидуально при заключении договора. Примерные цены за проектирование и другие виды работ можно посмотреть ниже.

№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость

1 Оформление проекта и технического заключения на перепланировку от 25 000 руб.

2 Оформление технических паспортов от 30 000 руб.

3 Оформление акта обследования от 10 000 руб.

4 Оформление технического плана от 12 000 руб.

5 Оформление проекта на снос здания от 30 000 руб.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Легализация реконструкции ТЦ в г. Балашиха Московской области

Владелец торгового центра в 2016 году получил разрешение на реконструкцию, но действие документа из-за долгих строительных работ закончилось до момента ввода объекта в эксплуатацию. Получить разрешение на ввод через Госстройнадзор, потом через Арбитражный суд собственнику не удалось.

Задачи, поставленные заказчиком перед специалистами “Смарт Вэй” — признание права собственности заказчика на реконструированный объект (ТЦ), регистрация изменений недвижимости в ЕГРН без получения разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции.

В результате работ ООО «Смарт Вэй» задачи заказчика выполнены: после повторного рассмотрения спора по постановлению суда кассационной инстанции суд признал право собственности заказчика на реконструированный объект (ТЦ). Экспертиза, назначенная судом при повторном рассмотрении первой инстанции, подтвердила, что проведенная реконструкция соответствует актуальным нормам и правилам.

Кейс 2. Узаконивание реконструкции магазина в Дмитровском районе Московской области

Легализация магазина в МО

Задача от заказчика: узаконить реконструкцию здания КПП и зарегистрировать объект с увеличенной в ходе реконструкции площадью и с новым назначением «Магазин».

ООО «Смарт Вэй» успешно справился с задачей: в сжатые сроки увеличена и узаконена площадь здания. В результате рыночная стоимость недвижимости возросла на 300%, владельцы магазина заключили договоры на сдачу торговых площадей в аренду.

Что называется реконструкцией?

Какая ответственность налагается на индивидуального предпринимателя за самовольную реконструкцию отдельно стоящего нежилого здания?

Можно ли избежать негативных последствий незаконной реконструкции?

ООО «Смарт Вэй» предлагает услуги по проектированию и согласовательным работам при реконструкции объекта. Опытные юристы компании помогут в легализации незаконной реконструкции: от оформления документов до сопровождения в суде. Подробнее о сотрудничестве с нами можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Услуги ООО «Смарт Вэй»

Проектировщики и юристы компании “Смарт Вэй» предлагают клиентам услуги, если у них возникли проблемы с предписанием по незаконной реконструкции:

Более подробно об услугах расскажут наши консультанты по телефонам, указанным на сайте.

Примерная стоимость и сроки:

Стоимость оформления проекта и работ по согласованию при реконструкции определятся в индивидуальном порядке, с учетом сложности работ и характеристик объекта. Срок — от 6 месяцев.

Как снять дом с кадастрового учета?

Последний шаг – снятие дома с кадастрового учета. Когда Росреестр зафиксирует ликвидацию постройки в ЕГРН, собственнику перестанут начислять налог. Также он сможет построить и зарегистрировать новый объект на месте старого.

Для снятия с кадастрового учета потребуются следующие документы:

Подать документы можно лично в МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра (при наличии электронной подписи). Госпошлину платить не нужно.

В результате процедуры собственник получит обновленную выписку из ЕГРН, где будут внесены данные о прекращении существования недвижимости.

Можно ли не подавать уведомления?

Теоретически, можно. Но нет никакой гарантии, что когда вы построите дом и решите его зарегистрировать — не всплывут какие-нибудь проблемы. Например, ограничения на участке или несоответствие параметров дома установленным требованиям — скажем, противопожарным.

Поэтому мы за то, чтобы всегда уведомлять администрацию и о сносе, и о планируемом строительстве. Да, это дополнительные хлопоты, время и нервы — но это гарантия того, что ваш дом не признают внезапно незаконным строением, как это бывает, и не предпишут снести.

Как снести дом, который стоит на кадастровом учете?

Если дом зарегистрирован в Росреестре, собственник должен уведомить государственные органы перед проведением работ и после их завершения. Затем кадастровый инженер зафиксирует ликвидацию объекта, и дом можно будет снять с учета. Только после этого недвижимость перестанет облагаться налогом, а собственник сможет построить на участке новый дом.

Порядок действий при сносе жилого дома выглядит так:

Разберем каждый шаг подробнее.

Отличие от капремонта и перепланировки

Реконструкцию не стоит путать с такими понятиями, как капитальный ремонт и перепланировка. При капремонте производится замена вышедших из строя или ветхих элементов строения на более прочные. Мероприятие не требует внесения корректировок в технический план и получения разрешения.

Перепланировка предполагает изменение только внутренней части помещения (оборудование дополнительных санузлов, перенос перегородок, дверных проемов и т. д.).

При реконструкции меняется сущность объекта, у него появляются новые характеристики. Сделать работу можно своими руками или наняв подрядчиков.

Как зафиксировать снос жилого дома?

Собственник должен подтвердить, что он действительно снес здание. Чтобы зафиксировать этот факт, нужно вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования, в котором укажет, что дом ликвидирован. Документ оформляется в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи специалиста.

В акте обследования указывают данные о собственнике и кадастровом инженере, реквизиты земельного участка и информацию о проведенных работах. Один из экземпляров документа остается у заказчика.

Росреестр рекомендует проверять сведения о кадастровом инженере перед заключением договора. Сделать это можно с помощью бесплатного сервиса «Реестр кадастровых инженеров» на сайте ведомства.

Ввод жилого дома в эксплуатацию

О том, что , тоже нужно сообщить в администрацию. Она выдаст разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Прежде чем уведомлять местные органы власти об этом, нужен новый технический план. Его подготовит любой — в нем будут отражены изменения, внесенные в конструкцию дома.

К новому техплану прилагают бумаги о соответствии работ строительным нормам и правилам (например, акт приемки от сертифицированного подрядчика) и разрешение, которое выдавалось на реконструкцию.

Реконструкция без официального разрешения на проведение работ законом запрещена, и предусмотрена ответственность за правовое нарушение. Однако суд может признать право собственности на незаконную постройку при таких условиях:

В остальных случаях несоблюдение закона отзывается для собственника недвижимого имущества наказанием, предусмотренным в статье 9.5 Кодекса административных правонарушений (КоАП) РФ.

Штраф за незаконную реконструкцию юридическому лицу (организации) доходит до 1 млн рублей, ИП — до 50 000 рублей. Или тому и другому придется приостановить деятельность на срок до 3 месяцев. Для физлица максимальная сумма штрафа — 5000 рублей. Кроме этого, нарушителей обяжут перестроить объект, чтобы устранить опасность для здания.

В строительном праве ничего не говорится о том, как узаконить реконструкцию здания, каков порядок действий. В случае выполнения строительных работ без проекта и разрешения Госстройнадзора дается возможность узаконить их через суд. Добиться положительного решения суда самостоятельно, без участия квалифицированных юристов и проектировщиков едва ли получится.

Но прежде обращения в суд стоит попытаться узаконить самовольную реконструкцию через администрацию.

Узаконивание в административном порядке

Что нужно предпринять для легализации самостроя:

Документы, обязательные для получения разрешения:

Скорей всего, административный орган откажет в выдаче разрешения на незаконно проведенную перестройку здания, так как полагается выдавать разрешение до начала работ, а не после их выполнения.

Вместе с тем отказ может быть обоснован следующими причинами:

Отказ в администрации дает основание собственнику подать исковое заявление в суд с приложением документов, подтверждающих обращение в административное ведомство.

Как узаконить реконструкцию через суд

Собственник может сразу обратиться в суд за узаконением самовольно реконструированного объекта, если для этого у него есть все условия, отмеченные в статье 222 ГК РФ.

Также собственник подает иск в суд, если он не согласен с отказом администрации. На судебном процессе надо доказать имеющиеся полномочия заявителя и членство СРО у проектировщика, а также подтвердить правильное содержание проекта и оформление проектной документации.

Для подкрепления стороны истца имеет смысл привлечь к участию в судебном процессе профессионалов проектной организации, оформлявших документы. Специалисты “Смарт Вэй” могут помочь отстоять права собственника по реконструированному объекту.

Форма искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку

Если реконструкция проведена с соблюдением строительных норм и правил, всех требований безопасности, не нарушает прав третьих лиц имущественных правоотношений, и тому есть доказательство, суд может вынести решение о сохранении объекта с целью узаконения его самовольной реконструкции.

При этом судебное решение — еще не гарантия согласования в Департаменте архитектуры и градостроительства (в Москве — Москомархитектуре), если реконструкция затрагивает фасад здания.

Получив разрешение на реконструкцию постфактум, можно обращаться в Госстройнадзор за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Приемочная комиссия проведет обследование, выпишет акт приемки, и собственник получит разрешение на ввод. После этого кадастровому инженеру из экспертной компании СРО надо заказать технический план.

Когда владелец получает технический план — пора проходить процедуру кадастрового учета в Росреестре и регистрацию права собственности на объект. После этого владелец получает выписку ЕГРН с обновленными характеристиками объекта — узаконивание реконструкции завершено.

Недвижимость

Разнообразный выбор недвижимости по всей Москве и Области. Индивидуальный подбор квартир, домов и земельных участков. Продажа недвижимости на индивидуальных условиях. Эксклюзивные объекты.

Предложения

2 000 000

38 000 000

Одинцовский район деревня Калчуга продаётся дом

В охраняемом поселке Рублево-Успенского шоссе продается дом Вашей мечты. На просторном участке расположены гараж на 2 машины с технической комнатой и трех уровневый

Одинцовский район, деревня Калчуга, ул. Центральная

1 280 000

1 800 000

4 150 000

Истринский район город продаётся квартира

Альтернативная продажа 1-ком квартиры 42 кв.м. в самом сердце города Истры. Отличное состояние, большая кухня, новый дом, один из лучших в городе

Истринский район, город, ул. Морозова

4 900 000

Истринский район дер. Михайловка продаётся дом

ДОМИК С ЯБЛОНЕВЫМ САДОМ В ДЕРЕВНЕ. Утепленный жилой Дом 80 кв.м. из бруса на ленточном фундаменте. Отделан сайдингом, мягкая кровля, двойные деревянные окна.

Истринский район, дер. Михайловка, ул. нет

Направление уведомления

Эксперты не рекомендуют начинать строительные работы сразу после подачи уведомления. Необходимо дождаться извещения от уполномоченного органа о признании постройки законной.

Срок рассмотрения бумаг составляет 7 рабочих дней с момента поступления уведомления о предполагаемой реконструкции. Ответственные лица проверяют будущую постройку на соответствие регламенту. Если все по закону, застройщику направляется положительный ответ. Только после этого появляется законное право приступить к стройке. Срок действия разрешения — 10 лет.

После этого необходимо вызвать кадастрового инженера. Имеющего лицензию на проведение работ, для составления технического плана.

Не позднее чем через месяц после завершения реконструкции требуется направить в уполномоченный орган уведомление о том, что работы окончены, приложив к документу техплан.

Если земельный участок оформлен на двух хозяев (например, дом с общей стеной) необходимо согласие всех сторон. К уведомлению об окончании реконструкции нужно приложить соглашение, заключенное между всеми владельцами земли. В нем определяются доли в общей долевой собственности на коттедж или садовый домик.

Уполномоченный орган после обследования обновленного здания или вновь созданного объекта ИЖС, по истечении недели направляет собственнику ответ о соответствии здания требованиям законодательства или несоответствия.

Важное значение имеет то, что уведомление подается до начала реконструкции или строительства. Если вам будет отказано в проведении работ, из-за того, что участок находится в санитарной или охранной зоне, например, по причине наличия объектов культурного наследия, вы задумаетесь, а стоит ли начинать здесь строительство? Ведь зарегистрировать недвижимость по закону не получится.

Эксперты рекомендуют, перед тем как делать реконструкцию, заказать Генеральный план застройки земельного участка (ГПЗУ), чтобы понять, каким город видит вашу землю в собственности в перспективе. Картина может резко поменяться, например, из-за строительства новой дороги в границах вашего участка или других значимых для муниципалитета объектов. Своевременный мониторинг генплана является «страховкой» от неприятностей с землей и недвижимостью на ней в будущем.

Какие виды работ нужно согласовывать

До 2018 года необходимо было получать разрешение на реконструкцию жилого дома или его части. Еще до начала проведения работ застройщик должен был уведомить местную администрацию о планируемых действиях, направив проектную документацию с описанием характеристик обновляемого строения, планом его расположения на участке. Одобрение происходило в случае, если это не противоречило правилам застройки, параметрам разрешенного строительства и другим требованиям ст. 51.1 ГрК.

С августа 2018 года при реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садового дома или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), вместо получения разрешения предусмотрено направление уведомления о планируемых работах.

Использование материнского капитала

По закону средства материнского капитала можно направить на строительство или реконструкцию дома (не ремонт). Причем, в результате действия обязательно должно произойти изменение жилищных условий в лучшую сторону, увеличиться жилплощадь. Это может произойти за счет пристройки дополнительной комнаты.

Материнский капитал можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении ряда условий:

Если условия соблюдены, можно подать заявление о распоряжении маткапиталом в Пенсионный фонд РФ.