- Ситуация № 2 когда выгнал агента, чтобы тот не сорвал сделку
- Как стать риэлтором по недвижимости, с чего начать без опыта, что нужно чтобы стать риэлтором, что нужно для работы риэлтором
- Минтруд определил, что должен уметь профессиональный риелтор
- Что получат риелторы от лицензирования деятельности
- Общие сведения
- Цели использования cookie-файлов
- Прекращение использования cookie-файлов
- Ситуация № 1 когда перестали понимать друг друга и стали общаться с риелтором по смс
- Ситуация № 3 когда продала квартиру с помощью риелтора, но сама ему не платила
- Ситуация № 4 когда покупателя нашел риелтор и пришлось заплатить ему комиссию
- Ситуация № 5 когда бестолковый риелтор спас положение
- Ситуация № 6 когда сам все перепроверил и был куда дотошнее риелтора
- Ситуация № 7 когда риелтор мог подставить продавца
Ситуация № 2
когда выгнал агента, чтобы тот не сорвал сделку
В начале второй волны пандемии я опубликовал объявление о продаже 28-метровой студии в Мурине под Санкт-Петербургом. Решение принял после того, как у нас родился ребенок и мы поняли, что в Мурине социалки просто нет. Примерно через месяц нашелся покупатель, и после первого же просмотра мы заключили договор задатка по нашей цене — 3 500 000 Р.
Покупатель был с агентом, но последнего мне пришлось выгнать. Эта женщина пыталась нагло торговаться и давить.
Я чувствовал клиента и понимал, что он готов брать квартиру, а риелтор все только портит.
Продажа нашей студии прошла ровно и даже спокойно. У покупателя была ипотека в Сбербанке, поэтому все оформляли через него. Взамен мы купили себе двушку — хрущевку в тихом центре Санкт-Петербурга за 4 500 000 Р. Квартира в 10 минутах ходьбы от метро, на первом этаже, но в хорошем состоянии.
Наша покупка тоже прошла ровно. Правда, в процессе регистрации пришлось гавкнуть на Росреестр: был уже конец года, а нам нужно было оформить все в одном отчетном периоде. Иначе мы могли попасть на налоги при продаже недвижимости, которая была в собственности менее пяти лет.
Как стать риэлтором по недвижимости, с чего начать без опыта, что нужно чтобы стать риэлтором, что нужно для работы риэлтором
B пpeдcтaвлeнии мнoгиx, имeннo чacтный pиэлтop ближe вceгo пoдxoдит к пoнятию “paбoтa мeчты”. Дeлo в тoм, чтo caмocтoятeльнaя дeятeльнocть гapaнтиpyeт пoлнyю cвoбoдy oт кaкиx-либo тpeбoвaний и yкaзaний.
Нeльзя cкaзaть, чтo этoт cпocoб pиэлтopcкoй дeятeльнocти cильнo oтличaeтcя oт пpeдыдyщeгo. Baжнeйшee oтличиe зaключaeтcя в тoм, чтo нe нyжнo peгиcтpиpoвaть cвoю дeятeльнocть. Moжнo cpaзy нaчинaть иcкaть и oбзвaнивaть клиeнтoв и дoгoвapивaтьcя o пpeдocтaвлeнии ycлyг. Taк чтo никaкoй инcтpyкции “Кaк cтaть aгeнтoм пo нeдвижимocти caмocтoятeльнo” нe тpeбyeтcя — этo мoжнo cдeлaть бyквaльнo зa минyтy — дocтaтoчнo пpocтo cecть и нaчaть иcкaть клиeнтoв. Пo кpaйнeй мepe, в тeopии.
Нa пpaктикe, paзyмeeтcя, вce дaлeкo нe тaк пpocтo. Чacтнoмy pиэлтopy пpидeтcя ocвoить вce тe жe нaвыки, кoтopыe нeoбxoдимы eгo кoллeгaм, paбoтaющим нa aгeнтcтвa нeдвижимocти. Пpичeм peшaть, чтo имeннo и в кaкoм пopядкe изyчaть, eмy пpидeтcя caмocтoятeльнo. Нacтaвникa, кoтopый мoг бы дaть пoлeзный coвeт, pядoм нe бyдeт и пoдcкaзaть, кaк cтaть чacтным pиэлтopoм, вaм никтo нe cмoжeт.
B caмocтoятeльнoй paбoтe пoмoжeт coбcтвeнный caйт или блoг в coцceтяx, чepeз кoтopыe клиeнты cмoгyт вac нaйти. Нo в этoм cлyчae нeoбxoдимo peгyляpнo пyбликoвaть тeмaтичecкиe мaтepиaлы, пepиoдичecки paзбaвляя иx пpeдлoжeниями pиэлтopcкиx ycлyг.
Минтруд определил, что должен уметь профессиональный риелтор
Так, эксперту по недвижимости, оказывающему услуги по ее реализации, достаточно иметь среднее образование или же закончить бакалавриат, затем каждые два года рекомендуется проходить программы повышения квалификации. Он должен уметь делать маркетинговые исследования рынка жилья, консультировать клиента по местоположению, типу и размеру, стоимости жилья, а также по стоимости его содержания (имеются в виду коммунальные платежи, налоги и пр.). Такой специалист умеет читать технические паспорта, кадастровые планы и справки, чертежи, поэтажные планы и экспликации объектов недвижимости. Также он может проконсультировать клиента о затратах на осуществление сделки и регистрацию прав и обременений.
Подчеркивается, что риэлтор должен соблюдать и этические нормы. Например, не разглашать третьим лицам условия сделки, не скрывать сведения о реальной стоимости объекта или факты о недостатках жилья – правового, физического, географического и экологического характера. Также он обязан не клеветать на конкурентов и не дискредитировать репутацию коллег.
“Стандарт – это минимальные требования к профессиональным качествам специалистов, – говорит Арсен Унанян, президент НП “Российская гильдия риэлторов” (РГР). – Более совершенная система – это система сертификации, зарегистрированная РГР еще в 2002 году. В требования по сертификации компаний включены, например, такие нюансы как страхование ответственности риелторских компаний, которое неоднократно уже помогало возместить потребителю потери, возникшие при сделке с участием риелторов. Эта система также требует усовершенствования, в ближайшее время она будет приведена в соответствие с профессиональным стандартом. Стандарт также будет в дальнейшем совершенствоваться, в него вошли не все предложения, которые обсуждались ранее”.
Что получат риелторы от лицензирования деятельности
Уже достаточно долго рассуждают, нужен закон о риелторской деятельности или нет, что регулировать, каким образом соорганизуются риелторы — в СРО или партнерства с индивидуальным допуском в профессию. Мнения на рынке разделились. Очевидно одно: чем дольше будет длиться противостояние приверженцев разных моделей регулирования риелторской деятельности, тем меньше шансов быть встроенными в систему полноценных участников рынка недвижимости.
В апреле этого года комитет Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям дал отрицательное заключение по законопроекту «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». На заседании комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) было предложено представить вариант концепции законопроекта с учетом введения лицензирования риелторской деятельности.
В конце мая в профильные комитеты Госдумы была передана новая концепция законопроекта о государственном регулировании риелторской деятельности.
Надо сказать, что материалы были вручены членам правления РГР, их можно прочитать на сайте гильдии, идет обсуждение в соцсетях. Надеюсь, активным обсуждение будет и на предстоящем Конгрессе РГР, который пройдет в Воронеже с 7 по 11 июня 2021 года.
Что лежит в основе концепции
Во-первых, риелтор (агент или брокер) для своей деятельности должен получить лицензию.
Во-вторых, риелторы должны будут иметь квалифицированную электронную подпись для оказания полноценной услуги потребителю (это касается взаимодействия с Кадастровой палатой в системе Росреестра).
В-третьих, взаимодействие с финансовыми институтами в части осуществления платежей и расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, в том числе с использованием специфических способов расчетов через номинальные и эскроу-счета. Так же и в отношении участия в операциях страховых компаний на рынке недвижимости, включая титульное страхование, страхование рисков, страхование собственной (риелторов) профессиональной ответственности.
Конечно, остается взаимодействие с другими государственными органами по защите персональных данных и в области финансового мониторинга и налоговых отчислений.
Что получат риелторы и потребители
Во-первых, риелторы наконец-то обретут уверенность в завтрашнем дне и уважение со стороны всех участников оборота недвижимости (позиция эмоциональная, но однозначно важная); все риелторы будут встроены в систему гражданского оборота недвижимости.
Во-вторых, риелторов станет меньше, так как необходимо проходить аккредитацию, сдавать экзамены, получать лицензии. Но этот шаг позволит качественно улучшить сервис для потребителя и ускорить совершение сделки.
В-третьих, все риелторы будут значиться в реестре специалистов на рынке недвижимости, что приведет к здоровой и прозрачной конкуренции в риелторской сфере и позволит совершать партнерские (межрегиональные) сделки «без оглядки».
В-четвертых, социальная защита для самих риелторов будет гарантирована.
В-пятых, свобода действий риелтора с принятием закона не ограничивается. Наоборот, у риелтора появятся права, о которых он давно мечтал, но вынужден сегодня использовать полулегально, с большими трудностями.
Все попытки в настоящее время принизить роль риелтора, разговоры о том, что это профессия-пенсионер и у нее нет будущего, рассыпаются на глазах, когда речь заходит о сложных сделках, о сделках в разных регионах, о продаже объектов в сложные времена, об аренде недвижимого имущества и т. д.
Высказывания о том, что сервисы, позволяющие самостоятельно выбрать недвижимость, выставленную на продажу, дают возможность человеку без риелтора решить жилищный вопрос, напоминает сказку, когда она заканчивается свадьбой, но ничего не говорится про трудности семейной жизни. Только найти объект — это очень мало, необходимо его подготовить к сделке, снивелировать все риски и выстроить цепочку (как правило, сделки у нас в стране носят обменный вариант). Непонятно, почему вдруг одной из причин отмирания профессии, называют МФЦ. В МФЦ люди приходят с уже подготовленной сделкой, специалисты МФЦ не имеют ни малейшего представления о технологиях и правилах совершения сделки, они обычные статисты, принимающие документы в соответствии с регламентом.
Что бы ни говорили противники риелторского движения, можно приводить бесчисленное множество примеров, когда риелторы просто незаменимы.
И еще, мы стараемся «не изобретать велосипед» и «не становиться на грабли». В большинстве стран, где риэлторская деятельность так или иначе регулируется, порядка на рынке больше.
Общие сведения
На Сайте компании Союза содействия развитию рынка недвижимости «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (в дальнейшем — Компания) применяется технология
сбора информации с использованием cookie-файлов, которая позволяет повысить эффективность Сайта и Сервисов Компании.
Сookie-файлы – это небольшие текстовые файлы, размещаемые на пользовательском устройстве веб-сайтами, которые посещались пользователем.
Они широко используются для того, чтобы веб-сайты могли работать эффективнее, а также, чтобы предоставлять
необходимую информацию владельцам, администрации веб-сайта.
Использование cookie-файлов – стандартная на данный момент практика для большинства веб-сайтов.
Посещая Сайт Компании пользователь соглашается с условиями использования cookie-файлов, описанными в
настоящем документе, в том числе с тем, что Компания может использовать cookie-файлы и иные данные
для их последующей обработки, а также может передавать их третьим лицам для проведения исследований
и предоставления услуг Партнерами Компании.
Цели использования cookie-файлов
Целями использования cookie-файлов на Сайте Компании являются:
Прекращение использования cookie-файлов
На Сайте Компании используются cookie-файлы двух разных типов:
- сеансовые cookie-файлы. Это временные файлы cookie, которые хранятся на устройстве пользователя
до того момента, когда пользователь покидает Сайт Компании; - постоянные cookie-файлы. Эти cookie-файлы остаются на устройстве пользователя на длительный срок
или вплоть до момента их ручного удаления.
Прекращение использования cookie-файлов на Сайте Компании возможно путем:
- отключения использования cookie-файлов в настройках веб-браузера;
- отказа от использования Сайта Компании.
Отключение используемых Сайтами Компании cookie-файлов может привести к снижению удобства использования Сайта.
Большинство браузеров позволяют просматривать, удалять и блокировать cookie-файлы c веб-сайтов.
Информация по управлению cookie-файлами может быть найдена в документации на используемый браузер.
Ситуация № 1
когда перестали понимать друг друга и стали общаться с риелтором по смс
В апреле 2021 года я купила небольшую двушку в Саратове за 1 900 000 Р. Покупку планировали два года: все искали информацию о том, какой дом лучше выбрать и как проверить квартиру и продавца. Наконец нас подстегнули низкие ставки по ипотеке: мне одобрили кредит под 7,7% годовых, в то время как моим родителям в 2021—2021 году — под 15%.
Мы хотели провести сделку самостоятельно, так как банк выставил весь перечень документов, а форму договора можно найти в интернете. Но риелторы как пиявки привязываются к продавцам квартиры, особенно к тем, кто не очень разбирается в документах и процедурах.
Будущую квартиру смотрели вживую в выходной день, когда дома было максимальное количество соседей. Хотелось понять, какая слышимость, и порасспрашивать их о доме. На следующей неделе мы передали задаток и подписали договор об услугах риелтора и предварительный договор купли-продажи. Наша риелтор выглядела крайне уверенно, а мы с продавцом немного нервничали. Но все прошло вполне приятно.
Сначала риелтор расположила нас к себе спокойным и уверенным видом: она легко отвечала на наши многочисленные вопросы и на просмотре, и когда мы заключали предварительный договор и отдавали задаток. Но потом, по телефону, мы будто перестали понимать друг друга. Нашли альтернативу длинным пустым разговорам по телефону и стали общаться по смс.
При сборе и подготовке документов мы поняли, что риелтор просто зарабатывает на нас деньги, а какие-либо наши правки в договор купли-продажи вносить не хочет: все было просто на словах. Мы решили не усложнять ситуацию. Но если бы устные обещания она не исполнила, то стали бы настаивать, чтобы она переделала договор.
Ситуация № 3
когда продала квартиру с помощью риелтора, но сама ему не платила
В 2020 году я продала малогабаритную однушку с ремонтом, который делали своими силами, в пригороде Ставрополя.
Решение продать квартиру созрело два года назад. Я давно хотела переехать в Краснодар, но постоянно откладывала. Думала сделать ремонт, вынести старую мебель и прибраться. Работы было так много, что и начинать не хотелось. В итоге решила ничего этого не делать. Приехала и сфотографировала квартиру как есть: с пылью на тумбочке, старым ковром и неопрятной мебелью.
Выставила объявление на «Авито» и «Юле». За пару дней поступило больше сотни звонков. Все, чем я занималась, — отвечала на них и рассказывала про свою квартиру. Нагрузка была выше, чем у операторов колцентров.
Мне звонили частные лица и риелторы. Сама к агенту не обращалась, но он нашел мое объявление и привел клиентов. Его услуги стоили 30 000 Р, но фактически эту сумму он просто накинул на стоимость квартиры, так что я ничего не платила. В четверг выставила объявление, в пятницу уже нашелся покупатель. В субботу утром он отдал залог и мы оформили сделку.
А себе взамен купила квартиру в Краснодаре — большей площади и в хорошем районе. Правда, пришлось взять ипотеку, но на довольно выгодных условиях: первый год без процентов, остальные четыре — под 6,5% годовых. Планируем погасить кредит уже в этом году.
Я осталась в выигрыше по обеим сделкам. В 2021 году я покупала квартиру в Ставрополе за 600 000 Р. В июле 2020 года продала ее за 980 000 Р, то есть заработала 380 000 Р.
Ситуация № 4
когда покупателя нашел риелтор и пришлось заплатить ему комиссию
Во время пандемии я продал двухкомнатную квартиру в Тюмени площадью 68 м². Объявление размещал самостоятельно и через риелторов. Но тогда им мало кто интересовался, хотя на тот момент ограничений на сделки с недвижимостью не было.
Поиск покупателя занял полгода, в итоге его нашел риелтор. Стоимость услуг агента — 2% от суммы сделки, но мне сделали скидку 10%, так как услуги самого агентства мне не были нужны.
С риелтором общался по телефону. Виделся с ним, только когда подписывали предварительный договор купли-продажи. Перед этим нужно было еще заключить агентский договор. Его пришлось долго обсуждать, так как я хотел внести изменения. Работой риелтора я остался недоволен: он оказался совершенно некомпетентным сотрудником.
Я установил стоимость квартиры на 200 000 Р больше, поскольку предполагал, что будет торг. Но ей стали интересоваться только после сильного скачка цен, поэтому в итоге за эту же цену я ее и продал. Пришлось только отдать комиссию агенту.
Ситуация № 5
когда бестолковый риелтор спас положение
Покупали квартиру в Москве для себя с мужем. Свое прежнее жилье в том же районе оставили дочке. Искали двушку около 50 м² в добротной блочно-панельной вторичке еще советского розлива, бюджет был около 15 000 000 Р.
Купить жилье планировали еще до пандемии. Но она спутала все карты: цены на примеченные варианты с августа по декабрь 2020 года взлетели на 20—30%. Родственники разделились в своих советах на два противоположных лагеря: одни считали, что нужно срочно покупать квартиру, другие — что лучше подождать, пока пройдет «это сумасшествие».
Просмотрели около 15 вариантов в период с мая по август 2020 года. Поражало, что за убитые «хаты» — иначе не назовешь — просили уже по 16—18 млн рублей. Хотя год назад такие и за 14 млн были никому не нужны. На рынок вынесло много квартир с ужасными переделками. Например, в одной протекал водяной пол на кухне. Он был замурован в кафель, и запах от этого был умопомрачительный.
Апогеем было объявление, в котором цену на обычную квартиру в панельке одномоментно подняли на 5 млн рублей — с 15 млн до 20 млн рублей.
Окончания сделки ждали долго, я даже думала, что она не состоится. Продавец, его дети и родители по очереди перенесли ковид, причем он сам болел тяжелее всех. От начала до конца сделки прошло долгих шесть месяцев с тонной нервяка и злости.
В итоге приобрели именно то, что хотели. Я ни минуты не жалела о покупке. А по сравнению с тем, какими были цены на аналогичные квартиры в конце 2020 года, да и остаются сейчас, можно сказать, что мы взяли ее очень недорого. Хотя, конечно, до пандемии сэкономили бы еще 500—600 тысяч.
Ситуация № 6
когда сам все перепроверил и был куда дотошнее риелтора
Приобрел трехкомнатную квартиру площадью 65,7 м² в старом фонде Санкт-Петербурга за 9 700 000 Р. Откладывал на первоначальный взнос три года. Копил на счете в банке с процентом на остаток, держал сумму в равных долях в трех валютах.
Словом, я долго к этому шел и купил квартиру, несмотря на то, что во время пандемии цены пошли вверх. За услуги риелтора отдал 150 000 Р. Мы много общались и лично, и через мессенджеры. Но параноидальной проверки документов с его стороны не было, а все варианты квартир он присылал с «Циана».
По сути, риелтор просто объяснял, что и как надо делать в процессе, и согласовывал просмотры в удобное время. Все заняло два месяца от первого созвона с агентом до получения ключей.
Ситуация № 7
когда риелтор мог подставить продавца
Покупали однушку в Подмосковье. Со стороны продавца был риелтор, который его чуть было не подставил, показав свою некомпетентность.
Задаток за квартиру мы вносили в агентстве недвижимости, у риелтора была доверенность. Расчет проводили через аккредитив. 29 июля Росреестр зарегистрировал сделку — на день раньше запланированной даты. Но банк не получил документы в предполагаемый день, следовательно, у продавца не было денег, а у нас — ключей от квартиры.
Но в договоре не было ни слова, при каких условиях продавец должен получать деньги.
Риелтор должен был внести этот пункт как представитель интересов продавца. Но не внес. 12 августа был последний день, когда по договору продавец должен был передать нам квартиру. Если бы он этого не сделал, у нас появилось бы основание для подачи досудебной претензии о выселении из уже нашей квартиры, а потом и иска.
В итоге документы в банк дошли чуть позже — 18 августа. Деньги поступили продавцу на следующий день. А еще через день мы получили ключи от квартиры и подписали акт приема-передачи. Но если бычто-то пошло не так и мы в итоге подали иск, риелтор не понес бы никакой ответственности.